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12/09/25 14:23
물론 케바케겠지만 이 건물이 완전 신축건물이고 세입자 들어오면 전세금으로 융자 상환한다고 하거든요..
경매 넘어가는 경우가 많을까요? 그리고 경매 넘어갈 가능성을 알 수 있는 방법이 있을까요? 건물주 상황을 봐야하는건데 그걸 쉽게 알수는 없겠죠? 아 원래 오늘 계약인데 너무 머리 아프네요..
12/09/25 14:33
작정하고 못된 짓 하면 알 수 있는 방법이 없죠. 사기치려고 작정하면 무슨 짓을 해도 당합니다.
융자 상환한다고 구두로 약속을 한 거라면 계약서에 명시하도록 해보시고요. 본인이 잘 알거나 주변에 따로 도움 받을 방법이 없다면 결국 부동산 믿고 계약하는 게 답입니다. 그나저나 계약 전 계약금은 처음보네요. 어차피 계약은 하면 하는 거고 아니면 아닌거지 그 계약을 구두로 해놓고 또 계약금을 받는다니. 어쨌든, 계약금이라는 게 그런 용도니(계약 불발나는 데 대한 가격) 아마 못받겠죠.
12/09/25 14:42
채권최고액은 실제 빌린돈이 아닙니다. 보통은 빌린돈의 120%를 담보설정해놓습니다.
이자나 원금상환이 제대로 안이루어지면서 돈받기가 힘들어지면 경매처분되는데까지 시간이 많이 걸리거든요. 그동안의 체납이자까지 예상해서 담보를 설정하는겁니다. 물론 경매까지 가는 사람이라면 120% 채우는경우가 대부분이겠지요. 자 그럼 메모박스님께서 걱정하시는 최악의 상황을 가정해보죠. 최근 경매낙찰가율이 70% 선입니다. 10억짜리 물건이 경매에 나오면 7억정도에 낙찰이 된다는 말이지요. 물론 물건마다 차이는 많습니다. 요즘선호하는 원룸건물이라면 금액이 더 높게 낙찰 되겠지만요. 메모박스님께서 예상하신 8억선에서 낙찰된다고 보면 2억정도의 돈이 남는데 이 남은돈은 입주자들이 확정일자 혹은 전세권설정일을 기준으로해서 빠른순서대로 돈을 받습니다. 이때 메모박스님께서 가장 뒤에 오셨고 앞에 돈받아야할 사람의 총 금액이 2억을 넘게되면 우선변제금액을 제외하고는 한 푼도 건질 수 없게될 수 있습니다. 보통 원룸건물은 월세가 대부분이지 전세가 많지 않은데(보통 다세대 다가구 주택의 경우 19세대정도인데 보증금 총액이 2억정도 되거든요) 전세물건이 있는점과 대출이 많이 껴있다는 점을 보아 집주인의 자금사정이 넉넉하신 분은 아닌듯 싶습니다. 한마디로 실제 가진돈 2~3억정도로 전세안고 대출끼고 무리해서 구입한것이 아닐까하는 생각이 드네요. 저라면 다른곳을 알아보겠습니다. 부동산중개인은 철저히 집 가진사람 편이기에 정확히 대답은 안해주겠지만 넌지시 한번 물어보세요. 전세가 몇 가구에 금액이 얼마나 되느냐...하구요. 계약금은 집주인만 괜찮은 사람이라면 돌려받으실 수 도있지만 못 받을확률이 더 많습니다. 하지만 20만원때문에 6000만원을 위험에 빠뜨릴 수야 없지요.
12/09/25 14:47
배려님 말씀대로 계약서에 대출금일 일부 상환한 후에 감액등기를 조건으로 계약하는 경우도 있지만
감액등기후에 채권최고액으로 다시 대출받는 답없는 사람도 있답니다.
12/09/25 14:52
하지만 위에 말씀드린것은 그야말로 최악의 상황인 것이고 사시는동안 아무 문제 없을 확률이 실제로는 더 크겠지요.
그러한 리스크를 얼마만큼으로 보느냐는 전적으로 메모박스님의 판단에 달려있습니다. 집주인이 나이는 어느정도인지 현재 직장은 어디를 다니고 있고 원룸말고 다른 소득이 있는지 등등을 확인하셔서 종합적으로 위험도를 판단하시는 것이 좋을것 같네요. 저는 작년에 전세집 옮기면서 아예 대출이 없는 집을 시세보다 2천 더주고 얻었는데 만족합니다. 이건 내집이 아닌데도 부동산 떨어진다고 하면 조마조마한 마음으로 살긴 싫거든요.
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