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10/07/13 11:01
전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있습니다. 전입신고 하신 뒤 확정일자 받겠다 그러면, 주민센터에서 진행해 줍니다.
확정일자는 나중에 행여 임대인이 빚등으로 소유의 건물등이 경매로 넘어가게 될때, 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 제도입니다. 오피스텔도 확정일자 받을수 있습니다. 다만, 임대인이 꺼리거나 혹은 본인이 전입신고를 하기 힘들 때 (예 - 공무원 시험등으로 주소지 변경이 어려운 경우, 아파트 분양을 위해 주소지 변경이 어려운 경우 등) 전세권 설정이라는 제도도 있습니다. 전세권 설정과 확정일자는 비슷한 제도같으면서도 많은 점이 틀린 제도 입니다. 보증금 변제 부분은 똑같으나, 전세권 설정은 본인이 직접 경매를 진행하여 보증금을 받을 수 있지만, 확정일자는 경매가 끝난뒤에 보증금을 받을 수 있습니다. 전세권 설정은 빠른 시간에 보증금 변제가 가능하나, 확정일자는 1년 이상의 기간이 걸리는 경우도 있습니다. 또한 전세권 설정은 임차인의 동의가 있어야 가능지만, 확정일자는 그렇지 않습니다. 비용 또한 전세권 설정은 제법 많이 들지만 (전세 2400일경우 38만원정도), 확정일자는 1000원권으로도 해결할 수 있습니다. 부동산에서 등기부등본 한번 열람해 보시고, 토지나 건물에 대한 근저당에 대해 알아보신 후 불안하다 싶으시면 좀 비용이 좀 큰 금액이지만 전세권 설정을 요구하시고(집주인이 등기부등본 복잡해진다고 꺼릴수도 있음), 별 문제 없겠다 싶으시면 확정일자를 받으시는 걸로 하시면 됩니다. 저도 얼마 전 원룸 전세를 얻으면서 알게 된 사실입니다. 저 또한 피쟐 질게에서 도움을 받았었구요. 그래서 저도 모자르나마 제가 아는 사항에 대해서 답변해봅니다. ^^
10/07/13 11:08
전입신고는 주소지를 해당 주소로 옮기겠다는 것으로, 그 날짜부터 그 주소에 거주하였다는 것을 증빙하는 것이 됩니다.
확정일자는 (정확하지는 않지만) 세입자가 그 날짜에 유효한 전세계약을 맺고 있었다는 것을 관청이 확인해 주는 것이 됩니다. 정확한 법률적 의미는 모르겠지만, 제 의견으로는 대충 이상과 같습니다. 전세금을 보호받으려(대항력이라고도 합니다.)면 전입신고와 확정일자가 모두 있어야 됩니다. (실질적으로 전입신고를 하지 않으면 확정일자를 안 찍어줄 겁니다.) 중간에 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라지고(가족이 주소지에 주소를 남기고 있는 경우 제외), 다시 주소를 복귀한 다음에는, 복귀한 날에 확정일자를 다시 받아야 대항력이 생깁니다. 오피스텔의 경우 주거용이 아닌 상업용으로 분류되어서 취급이 다를 수 있는데, 대충 인터넷을 검색해 보니 상가용 임대차 계약서도 확정일자를 받을 수 있는 듯 합니다?
10/07/13 11:13
음.. 근데 제가 지금 살고 있는 곳에서 전입신고를 하기 전에 확정일자를 받은 거 같거든요;; 집주인이 제가 제가 직장인이고 하니까 공증사무소에서 받아다 주겠다고 해서 그러라 했고 저는 그 뒤에 전입신고를 했는데.. 그럼 확정일자가 무효가 되는 건가요? 갑자기 불안해지네요;;;
10/07/13 11:20
무조껀 오늘내로 주민센터가서 확인해보세요.
전입신고는 하셨다니까 확정일자 신청하세요. 주인이 했는지 안했는지도 확인하지말고 무조껀 확정일자 신청하세요. 전입신고 + 확정일자를 해야 대항력이 생깁니다.
10/07/13 11:46
주택임대차보호법의 적용대상이 되려면
1) 경매목적물 중 임차인이 점유한 부분이 주택에 해당할 것 - 주거용인가 여부는 실질용도에 따라서 그 실질을 기준을 판단하며 임대차게약의 체결시를 기준으로 함. 2) 대항요건(주택인도 및 주민등록전입)을 갖출것. - 대항요건을 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항력이 생김.(다만 저당권자와 관계에서는 저당권설정일자보다 먼저 대항요건을 갖추어야 매수인에게 대항할 수 있음) - 대항요건은 배당요구 종기까지 계속되어야 우선 배당을 받을 수 있고, 매각대금 완납시까지 존속해야 매수인에게 대항할 수 있다. 3) 우선 배당을 받으려면 위의 대항요건 외에 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 함.
10/07/13 12:10
음...
임대차보호법상 대항력이 생기는 것은 전입신고일로부터고요. 확정일자를 받는 것은 채권인 전세보증금을 물권으로 전환시키는 행위입니다. 그러니까 풀어서 얘기하면 임차주택에 문제가 발생해서 경매를 하게 되면 전입신고일을 기준으로 대항력을 따져서 임차권을 보호받는 것이구요. (예를 들면 전입신고일이 다른 근저당보다 앞서면 경매낙찰자가 임차보증금을 받아 안아야 됩니다. 이게 좀 복잡한 얘기라 더 궁금하시면 따로 공부를 하셔야 합니다.) 확정일자는 채권을 물권으로 전환한 개념이기 때문에 경매 낙찰시 배당을 받을때 다른 근저당권 등과 순위를 다툴때 확정일자 날자로 선후를 다투는 겁니다. 한마디로 임차인의 대항력은 확정일자고 뭐고를 떠나서 무조건 "전입신고"일이 중요하다는 것이죠.
10/07/13 12:11
오피스텔은 주거용으로 계약하면 주택과 동일해서 상관없는데...
문제는 임대인들이 이걸 기피하는 경우가 많죠. 계약하실때 주거용으로 하시면 주택과 동일하게 생각하시면 됩니까 계약할때 미리 임대인과 얘기를 해보시고 결정하시면 됩니다.
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