요즘 여기저기서 부동산 얘기가 터져나오는 걸 보면 또다시 상승장의 시작인가 하는 의구심이 들면서도 지난 폭등장 이후로 아직 제대로 된 하락장이 오지도 않았는데 여기서 또? 하는 의문이 생깁니다.
적어도 IMF 이후의 대폭락, 글로벌 금융위기 이후의 5년간의 하락장 같이 10여년 주기로 반복되는 하락사이클이 올 때도 되었는데 2022년의 1년간의 짧지만 충분하지 않았던 하락장 이후 또다시 상승하는 게 가능한가 하는 생각이 듭니다. 물론 서울의 오르는 아파트만 오른다고 하긴 하는데 부동산 대책이 발표될때마다 강남 -> 마용성 -> 과천, 분당 등으로 가격상승이 들썩이고 있어서 뭐지? 하는 생각도 듭니다.

2010년 초부터 시작된 미국주식 상승장은 15년 가까이 꺼질 줄 모르고 있고, 몇 년 전부터 금, 비트코인까지 모든 자산들이 쉬지않고 오르는데 안 오르는 건 내 월급뿐이고 원화가치는 나날이 휴지조각이 되어가고 있다고 하는데, 과연 부동산, 금, 미국주식들은 얼마나 올랐을까요?

그래서 국토부 실거래가가 공시된 2006년부터 2025년 7월 말까지 지난 20년동안 각 자산의 상승과 하락율 등을 알아보고자 합니다. 평가하는 자산은 총 5가지 입니다.

1. S&P500 (SPY ETF)
2. Nasdaq100 (QQQ ETF)
3. 미국빅테크 (APPLE)
4. 금 (Global GOLD)
5. 대치은마 아파트

(1) 각 자산은 달러가 아닌 "원화가치"로 평가합니다. 우리의 자산은 환율에 연동되기 때문에 환율이 오르면 달러가치가 똑같아도 원화로 평가한 가격은 오르고, 환율이 내리면 달러가치가 같아도 원화로 평가한 가격은 폭락하기 때문입니다.
(2) 매달 말일을 기준으로 가 자산의 가치를 평가합니다. 미국주식과 금은 당시 달러가치에 당시환율을 곱해서 계산합니다.
(3) 대치은마 아파트를 고른 것은 강남에서 4000세대가 넘는 대형단지라 거래가 매우 활발하고, 재건축이 이루어지지 않아 중간에 가격의 왜곡이 없었기 때문입니다. (그리고 밈 아파트라...)


(1) SPY ETF (S&P 500)


지난 20년간 SPY ETF는 연평균 12.8%라는 놀라운 상승률을 보이면서 10.5배 상승했습니다. 글로벌 금융위기 당시 달러로는 MDD -50%에TTR (전고점 회복까지의 기간)이 무려 68개월이었지만, 금융위기가 오면 달러가치가 폭등하기 때문에 원화로는 불과 -22.3% 정도밖에 떨어지지 않았고 전고점 회복도 29개월밖에 걸리지 않았습니다. (글로벌 금융위기 정점에 환율은 1500원대로 상승했고, 위기가 끝난 이후로도 환율이 1100원 이하로 떨어지지 않고 이후 이 환율은 뉴노멀이 되어버렸습니다.)