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23/04/18 19:40
(수정됨) 지금도 경매에서 세입자가 직접 낙찰받는게 비슷한 방법이긴 합니다
문제는 빌라,오피스텔의경우 구입하기 싫어서 전세사는경우가 많다는거죠 특히 신축은 애초에 매매가와 별 차이가 없는데 무주택 유지하려고 전세사는 경우가 많습니다
23/04/18 19:43
저도 쓰고 나서 지금도 가능할까봐가 제일 두렵긴(?) 했는데
그렇다면 살 곳이 막막하다는 등의 얘기는 왜 나오는 건가요?
23/04/18 20:18
1. 매매대금은 마련해야함
2. 시세가 중요한데 오르면 다행이지만 빌라라는게 워낙 감가에 예민한 매물이라 비싸게 사서 원금은 커녕 손해볼수도 있으니...
23/04/18 21:47
그것도 그런데, 보통 빌라는 사기 싫고 전세정도로 들어가서 지내고싶은 매물인데.. 이런일이 발생하면 사고 나서도 걱정이란 얘기죠..
23/04/18 19:43
나름 계획을 가지고 무주택 유지하려는 사람들이 뜻밖의 유주택자가 되는 상황이 발생할 수 있는데요... (이런 경우 해당 집을 일정기간내 처분하는 조건으로 무주택 인정해주자는 얘기가 나온 걸 보긴 했는데 진행상황은 모르겠습니다)
23/04/18 19:48
가격이야 전세금 그대로라는게 제 주장이고요
저도 정확히는 모르지만 당장 살 곳이 막막하다는 사례도 많이 보여서 선순위 채권이 너무 많아 경매를 통해서는 돌려받을 수 있는 보증금 자체가 너무 낮아진 경우 선택권 정도로는 기능할 수 있지 않을까요
23/04/18 19:50
https://www.google.com/amp/s/m.mt.co.kr/renew/view_amp.html%3fno=2023010215165923907
이런 경우는 경매로 나온 집조차 살 돈이 없어서 일어나는 건가요? 그렇다면 제 주장은 따로 전세금만큼 더 내라가 아니라 그냥 그대로 계속 살아라라서 다를 거 같긴 합니다
23/04/18 20:00
기사는 후순위 임차인이어서 그런 거고요. 이미 선순위로 빚이 있고, 그 빚 + 자기 전세금 > 집값인데도 전세를 들어간 케이스입니다. 전혀 일반적이지 않습니다. 이런 경우는 빚 + 자기 전세금 = 당초 집값보다 비싸게 사지 않으면 자기 전세금에서 손해를 보지요.
제도가 하라는 안전장치를 하나도 안 하고 손해 봤다고 하는 거라 좀 그렇네요.
23/04/18 20:03
결국 전세사기라는게 선순위 임차인인 줄 알고 들어갔는데 후순위 임차인이였을때 or 되었을 때 일어나는 일 아닌가요?
그럼 저런 경우에 저 임차인은 보증금 안 돌려받고 그냥 살기 or 저대로 보증금 받기 중에 선택할 수는 있는 건가요?
23/04/18 20:08
아뇨, 기사 읽어보면 임차인도 후순위인 걸 인지했습니다. 제도대로 가자면 경매로 갈 거고, 높은 확률로 저 사람은 대부분의 전세금을 날릴 겁니다. 후순위로 들어간다는게 그런 거라서요.
23/04/18 20:11
그럼 저 기사는 사기가 아닌 걸 사기라고 한 건가요?
그리고 저 상황이 아니라 분명 등기부등본을 보면 깨끗했는데 어찌어찌해서 알고보니 저 집과 같은 상황이었던 경우에도 제도는 똑같이 작동하는 거 아닐까요?
23/04/18 20:14
기사만 봐서는 임대인이 악의였는지 나오지 않습니다. 흔한 전세금 미반환 사건이고요, 임대인이 애초에 돌려줄 생각이 없었다면 사기가 되겠죠.
23/04/18 20:20
제도적 안전장치를 충분히 수행한 사람은 넘치는 악의의 임대인을 만나도 최소한 그 집에 원래 냈던 전세금만큼 돌려받기 전엔 평생 멀쩡히 살 수 있는가?가 제 요지라서 그게 가능한지가 궁금하네요
23/04/18 20:32
일각여삼추 님// 4, 5년 전이긴 하지만 보험 되는 집 찾느라 정말 어려웠던 기억이 나네요 결국 현재로선 제가 본문에 언급한 진짜 집의 가치(?)를 보고 전세로 들어가는 것만이 그나마 답이겠군요(판단은 보험료 받고 보증보험사에서 해줄거고) 근데 진짜 너무 없던데 요즘은 좀 잘 들어주는지 모르겠습니다
23/04/18 20:37
일각여삼추 님// 네 결국 그래서 본문 얘기했듯 월세 살고 있습니다 그냥 불안해 안하는 값 낸다고 생각하고 살긴 하는데 혹시나 보험 안 되는 집에도 제가 모르는 방법이 있나 했네요
23/04/18 20:09
전세 사기 종류가 여러 케이스인데, 저기서 말하는 케이스는 보증금만 먹고 날아버린 케이스입니다. 선순위 후순위 문제는 등기부가 위조되었거나, 또는 선순위 물권가 되살아나는 매우 드문 케이스죠.
저기서 문제되는건 빌라가 경매 자체가 안되는 경우가 많아서 그럴겁니다. 거기다 최선순위 임차인이라 하더라도 빌라가 인기있는 매물이 아닌데, 이 경우 집값에 임차인의 보증금까지 물어주면서 집을 매수할 사람이 없죠. 그러다보니 집도 관리가 안되고, 임차인은 입장에서는 보증금 물어줄 소유자도 안들어오니 억지로 저 집에서 살아야되는거죠.
23/04/18 23:03
댓글들 살펴보고 아래 만화까지 보고 나서 정리된 바에 따르면 지금 가능한 건 '(떼인) 전세금 + 집주인 체납액'으로 현재 집을 구입할 수 있는 거 같네요.
저는 집주인 체납액에 관계 없이 (떼인) 전세금만으로 구입할 수 있게 하면 어떨까라고 주장한 건데 뭐 집주인 체납액 때문에 세입자가 손해보는게 옳으냐 그르냐를 떠나 지금도 제가 말한 방향이 얼마든지 제도 내에서 가능한 건 아니었던 거 같습니다.
23/04/18 23:07
아직까진 직전이기도 하고, 그것조차 아직 지방세는 예외라네요. 뭐 결국 저 법에 이어 나중에 지방세까지 후순위로 밀게 되면 결국 제가 말한 느낌의 방법이 세입자 입장에서 생기는 거겠죠 뭐 그조차도 원한 적 없던 매입이라 꼭 좋은 느낌은 아니겠지만...
23/04/18 19:44
현실적으로 지금도 비슷한 일은 일어나고 있습니다.
진짜로 비싼 아파트로는 전세금 사기가 거의 안 일어난다고 보시면 됩니다. 이런 곳은 전세가율(집값/전세값)이 60퍼센트 정도니깐요. 요새 문제가 되는 곳은 사실상 집값이 전세값 보다 싼 집입니다. 소위 [깡통전세]라고 하죠. 대부분의 원룸과 오피스텔은 깡통전세의 위험이 있습니다.
23/04/18 19:56
주임보법상 대항력만 있다면, 그리고 임차인이 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못했다면 제3자가 낙찰받아도 기존 임차인과 낙찰자 사이에 임대차계약관계가 성립하고, 낙찰자가 남은 보증금을 임차인에게 반환해야합니다. 보증금반환 수단이 마련되어 있는데 보증금 상당액으로 낙찰을 허용한다면 다른 물권자나 일반채권자의 권리를 침해할 여지가 너무 크네요.
23/04/18 20:06
그럼 임차인은 현재도 전세금을 전액 돌려받기 전엔 안 나갈 수 있다는 건가요? 제가 봤던 기사들이랑 뭔가 상황이 안 맞아서 헷갈리네요
23/04/18 20:11
그건 주임보법상 대항력, 우선변제권이 인정되는지에 따라 다릅니다. 설령 법적으로 대항력, 우선변제권이 인정되도 매수자가 안나오는 경우도 있구요.
23/04/18 20:03
현행의 임대차 관계 법률과 사법상 불가능한 방안이에요. 애초에 자유계약인 임대차를 임차인에게 유리하도록 특수하게 보호하는 법이 이비 주택임대차보호법으로 있습니다.
23/04/18 20:03
원래 안 팔리는 집을 분양하려다 보니, 조직적인 전세사기가 일어나는거죠.
임차인이 전세금으로 그 집을 살 수 있게 하는건, 전세사기꾼들이 처음부터 노리던 바라, 문제해결에는 큰 도움이 안 됩니다. 처음부터 시장에서 수요가 높은 빌라는, 애초에 전세사기의 타겟이 아니고, 대부분의 전세사기 피해자들은 수요가 없는 빌라를 억지로 떠맡고, 결국엔 처분도 안 되는 빌라에 갇히게 되죠.
23/04/18 20:03
등기제도를 실질심사+공신력 형태로 바꾸고, 사금융에도 DSR공시를 의무화하고, 사금융내역도 DSR에 포함시키고, 공인중계사에 법적 책임을 물리는 보다 온건한 방법도 있습니다....
23/04/18 20:41
일단 지금도 임대차는 등기할 수 있습니다. 등기를 안해도 등기에 준하는, 물권에 버금가는 보호를 하고 있어서 실질적으로 전출이나, 임대인 압박용 외에는 이용가치가 없어서 안하는건데 등기비용까지 들여 등기를 강제하고 심지어 실사까지 하라고하면 사람들이 할까요? 그리고 실사한다고 맘먹고 하는 사기까지 용이하게 걸러낼 수 있을지는 의문이네요.
23/04/18 20:47
실사등기를 한다는건 공증인을 붙여서 책임 하에 정말 해당 거래조건이 갖추어져 있는지를 파악하는지라 마음먹고 하는 사기도 상당수는 걸러낼 수 있습니다.
실사등기를 기초로 해서 DSR산정이 의무화되고, 전세내역도 DSR에 올라가는 형태라면 법적으로 인정되는 사항들에 대한 정보는 아는 상태에서 계약을 진행할 수 있으니까요.
23/04/18 21:01
이런 류의 전세 사기를 걸러낸다는건 그 사람의 변제능력을 파헤쳐야 되는것 아닙니까. 현행 등기실사제도를 시행하는 나라에서 그렇게까지 하는 나라가 있나요? 그리고 안 그래도 임차권등기를 안해도 강력한 보호가 주어져서 지금도 등기 안하는데 임대인의 변제자력까지 증빙해야한다면 누가 임차권 등기를 할까요.
23/04/18 23:07
그렇게 까지 하는 나라는 없죠.
DSR하고 묶어서 등기신청시 해당 조건의 정확성을 검증하는 부분을 제도에 덧댄 형태니까요. 임차권 등기를 의무화하고, 세무정보랑 연동해서 미등기 임차를 탈세로 처벌하는 등 유인과 강제를 통해 임대시 등기를 하게 할 수 있습니다. 말씀하신 바와 같이 계약을 어렵게 하는것을 통해 제도를 축소할 수 있다는 부가기능도 있습니다.
23/04/19 07:20
말씀하신대로라면 국가기관이 개인의 신용정보를 다 보관하고 있고 그걸 다수의 등기관이 다 조회할 수 있다는건데 심각한 개인정보 침해가 아닐까요. 거기다 임차권등기를 의무화하고 거기다 실사비용까지 추가하면 등기비용과 시간이 소요가 상당할테고, 저항이나 회피가 늘겠죠. 그 피해에 반해 이렇게 작정하고 치는 사기를 막는 효과가 클지는 의문이네요.
23/04/19 11:44
거래가 줄면 사기도 줄거고, 실사과정을 기망하면 다른 입증 없이도 사기죄가 될 수 있는 허들을 늘리는겁니다.
사기범죄자의 개인재산 도피, 분산 추적도 더 쉽죠.
23/04/19 12:27
(수정됨) 소독용 에탄올 님// 결국 사기를 막자고 임대차거래를 줄이고 등기절차를 강제하자는건데, 그게 온건한 방법인건지 모르겠네요. 심지어 수도 없이 많은 임대차를, 심지어 구체적 거래내용까지 실사하면 등기비용이랑 등기절차에 걸리는 시간이 급증할텐데. 계속 말씀드리지만 현행 임차권등기는 주임보법상 대항력 확보랑 비교해서 몇가지 제한적 상황을 빼면 큰 실익이 없어요. 그런데도 임대차 등기 자체를 강제하면(심지어 비용은 더 많이들고, 더 귀찮고, 시간은 더 오래걸리고) 임대인이랑 임차인이 등기를 회피하고 임대차를 할 가능성이 더 높죠.
거기다 지금 전세사기가 문제되는 것도 결국 실소유주는 안 나오고 바지사장 걸어놓는게 문제인데, 그 바지사장 을 사기로 잡아넣는건 어려운게 없어요. 그 바지사장 재산 추적하는 것도 별 의미없잖아요.
23/04/18 20:55
말씀하신 세 가지 방안 모두 온건하지도 않고, 현실적으로나 제도 목적상 불가능한 방법입니다. 등기 공신력 인정이요? 사법, 공법 체계를 다 헤집어야 하는 일이고 마냥 장점만 있는 거 아닙니다.
23/04/18 23:04
그냥 금지하는것보다 온건할 뿐입니다.
제도목적상으론 불가능하지는 않고요. 돈을 빌리는 사람의 상환능력 계산에 사금융 대출내역이 포함되는 부분은 DSR규제 목적에 잘 부합합니다. 빌리는 사람의 상환능력정보를 사금융 영역에 필요한 만큼 제공함으로서 가계대출 부실을 줄이는 부분도 목적상 불가능하지 않습니다. 등기 공신력 인정이 장점만 있는 제도는 당연히 아니고, 제도변경이 광범위한 것도 맞습니다. 장점만 있는 제도같은게 있을리 없으니까요.
23/04/19 09:15
온건한지 아닌지는 지극히 개인적인 판단의 영역이니 뭐..제 입장에서는 저 방안 모두 터무니없이 과격한 방안입니다.
임대인의 신용위험의 대한 판단/감수 능력으로 사적 영역에서 자유롭게 해결되어야 하는 게 기본이지, 문제있으니 금지하자, 의무를 지우자, 규제하자, 처벌하자 이런 생각은 합리적이지 않고 비효율적일 뿐입니다.
23/04/18 23:02
당연히 혼자만의 생각이죠.
인터넷에 글 쓰면서 특별히 다른사람의 견해임을 보여줄 표기가 없이 적는 글은 혼자만의 생각을 적는건데요. 실현가능성이 낮긴 할겁니다만, 없는건 아니죠.
23/04/18 20:09
이게 피해자가 많아서 나라에서 나서야 한다 어쩐다 하는데, 기본은 개인 대 개인 거래라 나라가 해 줄 수 있는게 별거 없긴 합니다. 개인적으로 이번 기회에 전세라는 제도가 사라지는게 좋지 않을까 싶기도 하고요.
23/04/18 20:15
전세가 문제가 있긴한데 제도를 보완하면 했지 완전사라지는건 좀 어렵지 않나요? 다들 지금 사는곳을 월세로 돌린다하면 감당이 가능하신건지..? 저는 좀 쉽지 않아보이는데
23/04/18 20:31
부동산 사기글을 연속으로 보다보니 본글과는 좀 딴소리를 하게되었는데 이런 이슈나올때마다 전세사라져야한다고들 해서 다들 동일주택을 월세로 돌릴시 월세비용 감당가능 한건가? 해서 하는 얘기였습니다. 사기가 근절되지 않을 경우 보증금을 보전하기엔 월세가 좋긴하지만..
23/04/18 21:12
불편해지는 거지 감당못할 건 아니죠. 애당초 전세란 제도가 한국에 밖에 없는거라서
다른 전세계사람들이 전세가 없다고 감당못하고 사는건 아니지 않습니까. 우리나라 사람들도 전세가 없어지면 나름 또 거기에 맞춰서 적응하며 살게 되겠죠.
23/04/18 20:43
일단 정부가 아무런 관여를 하지 않는 상태(전세보증보험X,전세대출X)로 만들면 지금처럼 비대해지지 않습니다.
지금 상태는 임대인의 신용도를 모르는 상태에서 임대인에게 국고를 퍼풋는 것밖에 안 되요. 집값 폭락,폭등을 부추긴 데에는 서민지원이라는 이름하에 시행된 전세관련제도가 컸다고 생각해서 장기적으로 줄어들어야 합니다. 그런 상황에서도 전세 살겠다는 사람들은 리스크 잘 알아보고 피하면 되는거고요.
23/04/18 20:33
전세대출을 해주면 안된다고 봅니다
자기가 모은 목돈을 집주인에게 대출해주고 이자 대신 거주권을 얻는 거래인건데 여기서 국가에서 싼 금리로 대출을 해줘버리니 자기자본 없이 싼 금리를 내고 전세를 드는 것이 월세의 상위호환 처럼 보이는 착시효과를 만들고 그로인해 취약한(?) 전세가 많아져 문제가 생기는거죠
23/04/18 21:15
(민주주의가 아니라는 전제 하에)
전세대출은 당장 없애야하고 전세제도 자체도 이제 역사속으로 사라져야죠 하지만 현실세계에서 전세대출을 없애면 월세 뜯어서 지주들만 배불리는 악덕정치인이라는 선동이 나올테고 그 정치인과 당은 정치생명이 끝나겠죠 사실상 이 문제는 전세라는 제도 자체가 어마어마하게 위험한 제도라는걸 국민들이 깨닫는 수 밖에 없는데 그러려면 전세사기 문제가 더욱 더 많이 많이 일어나서 야 이거 대단지 아파트 제외하고는 전세살면 지옥가는 특급티켓이구나 하는걸 모두가 알아차리는 순간이 와야할텐데 그런 일은 절대 안일어나겠죠? 전세가 없어지면 신축빌라 공급이 사라져서 서민 주거 파탄난다 모두가 아파트 살 수 있는것 아니라고 하실 분들 계실텐데 제 생각에 신축빌라 공급이 사라지면 재개발 더 많이 해서 아파트를 계속 지으면 되거든요? 그러면 결국 아파트 사는 사람 비율이 늘어날테니 모두가 해피해지는 결과라고 생각됩니다. 그리고 개인적으로 전세대출이 진짜 만악의 근원인게 전세대출때문에 집값 버블이 커졌다< 저는 이 부분은 동의하지 않습니다만 전세대출때문에 집값 변동성이 커졌다 이건 부정할 사람 대한민국에 한 사람도 없을겁니다 전세대출을 하루 빨리 없애야됩니다 그리고 전세 제도도 빨리 없애야됩니다. 전세살면 돈 모으고 월세 살면 거지된다는 이 대가리에 총맞은 프레임부터 국민들 머리 속에서 걷어내야됩니다
23/04/19 09:52
개인적으로 박근혜 정부의 가장 큰 실책 중 하나가 지금의 전세대출을 만든 것이라고 생각합니다.
그 전에는 전세보증금의 질권 설정이 안되서 지금과 같은 전세대출이 불가능했었는데, 법을 바꿔서 지금의 전세대출을 만들었거든요. 전세가 금융이 낙후되서 생긴 사금융이긴 하지만 그래도 그 전까지는 어느 정도의 순기능이라도 있었는데, 전세대출이 생기면서 그 순기능조차 없어지고 우회대출로 인한 부작용만 속출하게 되었죠. 예전에는 전세사기를 당하면 모은 돈을 날리는 것이었지만, 지금은 전세대출로 인해 빚더미에 깔리게되고, 최근 극단적인 선택을 한 청년들도 전세대출 상환 압력 때문이었기 때문이기도 하고요. 일단 전세는 [임대차가 아니라 사금융]이라고 정부에서 정의하고 그에 맞춰서 모든 제도 개선을 해야한다고 봅니다.
23/04/18 21:19
다른분들과 마찬가지로 전세 대출이 문제인거 같습니다.
그리고 이런 경우 부동산이 런하는 경우도 많아서 공인중개사의 법적 책임을 훨씬 높여야 한다고 봐요 또한 임대인의 상태도 임차인이 들여다 볼 수 있는 장치 - 제가 법알못이라 지금 있을지도 모르긴 합니다. - 가 확실히 있어야 할듯 합니다.
23/04/18 21:37
아무리봐도 공인중개사 보수에 비해 책임이 너무 없어요
아파트 매매 한건 중개보수가 나중에 분쟁생겼을때 변호사 비용보다 더 받아가는경우도 있는데 막상 책임은 생각해보면 계약서 작성하면 끝인 판이니
23/04/19 11:21
더 책임지우려면 걍 공인중개사 없애고 변호사가 하거나 중개사 시험 리셋하고 상대평가로 난이도 높여서
다시 시험보게 해야합니다. 편의점 보다 많은게 말이 안 돼요. 진입장벽 높여야 질이 높아집니다. 물론 대우도 지금보다 잘 받아야 하고요.
23/04/19 16:27
전 법정수수료만 생각해도 차고 넘친다고 생각합니다
말씀하신대로 편의점보다 많은데도 계속 늘어만 가고 있죠 중개사 자격 초기화는 사실상 불가능하니 신규 발급을 정지하고 중개사와 변호사 사이의 새로운 자격증 신설 + 중개사 제도와 병행하면서 더 높은 서비스 제공하도록 하면서 장기적으로 (한약사같이) 중개사를 점차 없애고 대체할 새로운 자격증 제도가 필요해 보이긴합니다 머리수가 많은 만큼 0로비의 결과물이겠지만 전문가라는 약사, 의사 등은 대리제도에 엄격하면서, 이에 비해 중개사는 사실상 실장이라는 사람들이 하는 경우도 많고 실제 분쟁발생시에도 책임이 너무 없어요
23/04/18 21:48
전 솔직히 외국에서 오래살아서 그런지 모르겠습니다만 아직도 이 전세제도라는게 이해가 안갑니다.
예전에는 은행이자 바라보고 준거고 요새는 갭투자 목적이 많은걸로 아는데 이는 즉 경제가 고성장이라는 걸 전제로 한 제도라고 생각하는데 이미 한국은 저성장시대로 들어가고 있고 슬슬 전세제도가 앞으로도 유지가능할지는 좀 생각해봐야 하는 것 아닌가 싶어요.
23/04/18 21:54
https://m.blog.naver.com/lunaparkblog/222385035969
전세사기 극복만화를 보면 경매로 입찰받는게 결국 최선이 아니지 않을까요.
23/04/18 22:21
사기 피해자들이 낸 전세금 = 시세보다 훨씬 높음
실제로 경매시 낙찰되는 낙찰가 = 시세보다 낮음 시세보다 높게 받은 전세금에다가 낙찰도 시세보다 낮게 되면 그 나머지는 사기꾼들이 꿀꺽 1. 정확한 시세가 오픈되어있다면 2. 대출로 시세보다 더 높은 가격의 전세로 들어갈 수가 없다면 3. 사기가 발생해도 보험 등으로 보장해주지 않는다면 전세사기는 씨가 마를텐데 1은 정보의 비대칭성 및 다양성으로 확인하기 힘들다면 2와 3은 정책적으로 조정할 수 있겠지만, 전세 = 서민을 위한 것 이라는 인식으로 무모한 선택을 할 정치인이 없네요 잘못 들어가면 피본다는 인식이 퍼질 수밖에 없을 것 같습니다
23/04/19 10:49
아파트를 선호하는 이유 중에 하나가 1이죠. 다른 주거지보다 시세에 신뢰도가 높은거요.
빌라/오피스텔의 시세를 '정확'하게 측정하는건 어렵..
23/04/18 22:58
다른 모든 선진국들처럼 LTV 80%에 월세로 감당하는 만큼 DSR 제한 없애면 전세 대출 없애도 됩니다. 이거 하면 부동산 투기 어쩌고 하니 못 하는 거죠. 어디서부터 꼬인 실타래인지 감도 안 옵니다.
23/04/18 23:45
꼭 전세사기가 아니더라도 임대인이 자선사업을 하는것도 아니고 전세를 통해 갭투자, 레버리지를 노리는 거일텐데 저성장 저금리 시대에 전세제도가 계속 존속이 가능할걸고 생각하는건 너무 낙관적인게 아닐까요.
23/04/18 23:47
전세제도 자체가 문제가 있는제도긴 합니다.
전세제도는 집값을 올리는 효과도 있고 거기에 집값 폭락기에는 전세금 반환 자체가 힘들다는 문제까지 더해져서요. 사는 사람 입장에서는 당장은 편한데 리스크 관리가 안되는제도이고요.
23/04/18 23:56
전세라는 건 내가 집주인에게 돈(보증금)을 빌려주고 그 이자 대신 그 사람의 집을 빌려 거기서 사는 거라고 생각하시면 됩니다. 돈을 빌린 집 주인이 날아버리면, 그 사람이 도망가며 갖고가지 못한 자산을 팔아 나눠 갖는 수 밖에 없는 거죠. 만약, 그 사람의 빚이 전세 하나라면 그 집은 내 거가 될 수도 있겠죠. 하지만 그런 경우엔 집 주인이 사라져버리진 않죠. 결국 그런 경우엔 자신이 가진 자산 보다 빚이 더 큰 경우가 대부분이겠죠. 일이 그렇게 되었을때, 돈 빌려준 사람 중 누가 먼저 돈을 받는지를 따지는 게 선순위 후순위 이런 거죠.
23/04/19 00:26
전세가 문제라기보다 서로 성질이 판이하게 다른 전세와 월세를 주택임대차보호법에서 똑같이 규율하는게 문제인 것 같네요. 월세 보증금 확보장치와 전세금 확보장치가 같은게 말이 되는지.
거의 사장된 것과 다름 없는 민법의 전세권(-> 물권, 등기로 공시)을 활성화시켜야 한다고 봐요. 소유권이나 저당권처럼 전세도 등기를 하면 훨씬 안전해짐. 주임법에서 전세 삭제하고 전세권 등기 의무화해야 함.
23/04/19 00:43
임대차 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 생기기 때문에 사기가 많이 발생해요. 전입신고 직후에 집을 팔아먹거나 근저당 설정하면 전세가 후순위로 밀림. 그래서 전세권 등기가 더 강력한 보호수단인 것임.
23/04/19 00:47
전세권 등기도 근저당 설정과 등기소 접수순서로 경합할텐데 꼭 이긴다는 보장은 없을 거 같습니다. 전입신고 다음날 0시에 대항력이 생기는 문제는 이를 보완하는 법이 국회에 계류 중입니다.
23/04/19 09:58
어마무시한 목돈이 오고가는데 딸랑 전입신고(+확정일자)만으로 공시하는건 너무하다 싶네요. 전세금 규모의 돈을 빌려주면 근저당은 설정해야 든든하듯이 전세권 등기가 낫다고 봄.
23/04/19 10:03
전세권도 등기 및 말소할 때마다 법무사 쓰면 총 비용이 싸게는 50만원에서 100만원 정도 들 텐데 1억 이하 소액전세에서는 확정일자 600원에 비해 이마저도 큰 부담입니다.
23/04/19 10:09
전세권 등기라도 선순위 채권을 못이기는데 왜 편한 확정일자를 놔두고 굳이 전세권 설정을 해야 할까요?
딸랑 전입신고(+확정일자)만으로 공시해도 효력이 발생할 수 있도록 법이 편의를 봐주는 겁니다.
23/04/19 01:13
과연 둘이 성격도 다르고 금액도 크게 차이나는데도 한데 묶어 규율하니 불합리한 점도 있겠군요.
전세 보증금까지 생각하다보니 우선변제되는 금액을 쓸데없이 과다 책정하고 그만큼 주택가치 유동화가 안되는 제약도 따르겠구요.
23/04/19 09:55
맞습니다. 전세는 임대차에서 제외하고 사금융으로 간주해서 제도적 장치를 다르게 가져가야한다고 봅니다.
일단 전세 임대차 계약서를 [대출 계약서]로 바꿔보면 뭐가 필요할 것인지, 어떻게 제도를 바꿔야하는지가 쫙 나올겁니다.
23/04/19 00:38
전세는 세입자입장에선 월세로 나갈돈을 저축을 할수 있어서 확실히 좋은 주거형태지만, 어떤 부분에선 월세라고 생각하는데 건물주에게 돈을 맡기는 대신에 은행에 돈을 예치해서 이자를 더 뽑아먹는 효과를 못누리거든요.
그리고 가장 중요한건 몇천 몇억을 맡기는거라 인생이 걸려있죠. 바꿔말해서 건물주한테는 손해입니다. 70년대~90년대처럼 은행이율 두자리수가 아니니까요. 많이 나올땐 20%는 된다하지요. 지금은 그걸로 재미볼수가 없습니다. 하지만 그럼에도 전세가 유지되는 이유, 전세를 모두 월세로 돌리지 못하는 건 세입자에게 돌려줘야할 전세금,보증금이 많아서가 아닐까하는 뇌피셜입니다. 그래서 제가 하고싶은 말은 전세사기가 빗발치는 이유엔 전세가 건물주에게 손해라는 점도 포함된다는거죠.
23/04/19 01:26
이사태를 세금들여서 끝낼꺼면 전세제도 자체를 없애거나 많이 뜯어고쳐야할겁니다.
지금의 전세제도가 있는한 이런사건은 또 일어날꺼에요
23/04/19 06:26
지원성 전세대출 없애고 월세 보조 지원책을 해주는게 차라리 낫죠. 어짜피 전세도 다 전세자금 대출받아서 들어오니 이런 일들이 생기는 거라서요.
23/04/19 07:10
세입자라고 무작정 약자가 아니예요
돈없어서 세 사는 사람도 있지만 상당수가 자기 이익을 위해 선택하고 있죠. 비정상적인 행태를 바로잡을 일이지 개개인이 자기 이익을 위해 하는 행동들에 대해 일일이 다 돌봐줄수는 없는 거죠
23/04/19 07:51
무작정 약자가 아니니 저 정도 대안에서 그치는 거죠 국가가 보증금 일단 세입자에게 주고 집에서 나가게까지 해주는 게 아니라요
그렇다고 집에서도 쫓겨나고 몰랐던 집주인 재산 상황+체납액 때문에 보증금 반의 반도 못 돌려받을 사람들한테 누가 월세 말고 전세 살라고 칼들고 협박함?거릴 상황도 아니니까요
23/04/19 07:59
전세사기의 95%가 빌라에서 발생합니다.
그렇다면 이건 전세를 탓할 게 아니라 빌라에서 전세를 줄 때 어떤 문제가 생기는지 그걸 확인하고 고치는게 우선입니다. 그리고 공동주택에서 아파트가 차지하는 비율이 81%입니다. 나머지 19%의 전세사기를 막기 위해서 전세 전체를 막아버리면 81%의 이용자들이 전세제도로 받고 있는 혜택을 그냥 날려버리는 겁니다.
23/04/19 09:17
빌라 전세 사기 중에서 신축빌라를 매매가 보다 높은 전세를 받고 이걸 보증금 반환대신에 빌라를 사라고 하는 사기가 있다고 하죠
시세보다 비싸게 떠않았지만 사기인지 잘모르는 방식이라고 알려져 있습니다
23/04/19 10:05
일단 전세대출은 없애는 게 맞는 것 같습니다. 현금이 있고 잠시 징검다리 삼아 매매로 넘어갈 사람이 전세를 하는거지 은행에 이자 퍼줘가면서 보증금 회수때 벌벌떠는건 문제가 있습니다. 투기도 레버리지를 두배로 댕길 수 있으니 훨씬 쉬워지고요. 결국 전세대출에 투입되는 자금들도 다 집값펌핑하는데 쓰였던거죠.
23/04/19 10:25
이 글 주제와 맞는지 모르겠지만..
애초에 청약이 시세보다 싼게 문제가 아닐까요. 청약이 시세보다 쌈 - 무주택 재테크 - 빌라, 오피스텔은 buy해야 할 이유가 없음, 무조건 전세 월세로 사는게 내 청약 권리를 지키기 위해서 유리함 청약이 시세대로라면 - 사회초년생부터 빌라, 오피스텔을 buy/sell하면서 변두리 아파트로, 중심가 아파트로 이사가는 테크 트리를 타도 전혀 문제가 없음 그러다 경제적 여건이 허락되면 신축을 사도 됨. 어차피 시세대로니까요. 제도가 신축시세(청약)를 눌러주니까 이걸 체리피킹하기 위해서 질럿 안 뽑고 바로 캐리어테크 올리는거랑 같은거 아닐까요..?
23/04/19 10:30
청약이 시세보다 싸던 안싸던 간에 빌라 선호도가 형편없어서 청약가에 무관하게 문제는 여전히 상존합니다.
빌라가 아파트와 비슷한 선호도를 가지고 있어서 매매가 활성화되면 문제가 많이 완화되겠지만 그럴 날은 오질 않겠죠.
23/04/19 10:34
빌라 선호도가 낮은건맞고, 팔기 어려워서 안 사는 것도 있지요.
청약권리를 딱히 지킬 필요가 없는 상태에서 (시장원리에 의해)빌라가격이 충분히 내려오면 매매가 활성화되지 않을까 싶어서 써본 글입니다. 월세만있고 전세가 없는 상태에서 청약권리를 지킬필요가 없으면 확실할거같긴한데..
23/04/19 10:35
요즘 드는 생각이랑 좀 비슷합니다.
아파트랑 빌라랑 집의 수준 차이로 인한 수요 차이도 있겠지만, 생애최초, 가점제도 같은 청약 제도 때문에 다들 아파트 매매만 존버하게 만들고 빌라 오피스텔을 실거주용 매수하는 걸 어리석은 일로 만들어버리니 결국 전세 계약을 유도하는 측면이 있는 것 같네요.
23/04/19 20:26
(수정됨) 빌라 한번 매수해서 평생 살라는게아니고요
청약신청에 제한을 없애고 시장가로 받아주면 불안한 빌라 전세 대신에 매수했다가 필요할때 매도하면 됩니다 그렇게 돈모아서 다들 좋아하는 아파트를 사는거죠 지금은 사회초년생이 집 매수할 때 전세-전세-전세-....-아파트 매수 테크를 타는데 빌라를 사도되는 이유 만들어주면 매수 수요가 생기는거고(불안한 전세 대신 매수) 따라서 팔때도 그만큼 팔기쉬워지게되고요. 그럼 사회초년생이 싼집부터 시작해서 매수-매도-매수-매도-...-아파트매수 테크를 탈수가 있죠
23/04/19 13:03
전세와는 다소 상관이 없지만
우리나라는 사기치기 쉬운 나라라는 게 형량이 가벼운 것도 있지만, 사기죄로 잡혀서 공적영역에서 벌금 물고 징역 살고 나오면 그거로 끝나는 게 너무 어이가 없을 정도입니다. 주변에도 사기죄로 실형받은 지인이 있는데 본인 명의의 재산은 아무것도 없어도 생활하는 데 아무런 문제가 없습니다. 재산은 대부분 와이프나 다른 명의로 빼돌리고, 평소 생활은 타인 명의의 카드를 쓰고... 전두환 29만원부터 해서 이건 좀 잘못된 것 같습니다.
23/04/19 22:09
명의변경이란게 증여/상속인데 이걸 없앨수가 있나요.. 사유재산을 부정하는건데
차라리 사기문제가 발생했을때 최근 10년내 증여분에 대해서 추적해서 추징한다던가해야할텐데 이건 연좌제 같고..
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