|
:: 게시판
:: 이전 게시판
|
- 자유 주제로 사용할 수 있는 게시판입니다.
- 토론 게시판의 용도를 겸합니다.
통합규정 1.3 이용안내 인용"Pgr은 '명문화된 삭제규정'이 반드시 필요하지 않은 분을 환영합니다.법 없이도 사는 사람, 남에게 상처를 주지 않으면서 같이 이야기 나눌 수 있는 분이면 좋겠습니다."
21/01/19 16:17
공급을 늘린다, 특히나 서울 좋은 곳의 공급을 늘린다는 대 전제 하에선 잘 생각한 것 같은데요.
속도와 방법론에 있어서, 과연 이 정권이 하는 짓이 제대로 먹힐지 심히 의문이 드네요;;;
21/01/19 16:19
지금까지로는 앞에 24번째 대책대비로는 가장 현실적인 대책을 내놓은거 같네요.
걱정되는게 없진 않지만.. 핵심지 공급이라는 점에선 가장 현실적인거 같긴 합니다. 문제는 이제 세세한 시행, 일조권을 비롯한 이슈, 건설비와 가격. 등등.. 현실적인 이슈가 많아질텐데 이걸 잘 해낼런지가..
21/01/19 16:22
다만 [용적률 700%가 가능한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시가 조례를 마련하는 과정에서 확정할 계획이다. ]
현행 운영 기준으론 승강장으로부터 250m 이내이며 청년주택에 한해 내년까지 350m로 풀려 있다. 변 장관은 역세권 개발을 위한 범위를 500m 수준으로 확대하는 방안을 제시한 바 있다. 지하철역과 역 사이 거리가 1km 이내인 경우가 대부분이어서 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 해당할 수 있다.
21/01/19 16:20
링크를 보진않았는데
기왕용적율을 올리기로한거면 주차면적을 일정비율이상 가져야하는식으로 갔으면 어땠을까합니다 부작용도 있겠지만 이면도로에 막주차해버리는 사람들 좀 없어졌으면..
21/01/19 16:37
역세권이라함은.....주차면적 신경 안쓰겠다는 거죠. 저 용적률에 주차면적까지 감안하면 답 안나오고... 뭐 변창흠이 임대주택에 주차장이 왜 필요한지 이해를 못하는 사람이라
21/01/19 18:16
저도 그랬으면 싶은데...
건드려지는 내용들을 봐선 그럴일 없을것 같습니다. (역세권... 준주거... 이런게 대중교통 이용을 전제하고 개발밀도 올리는걸 허용할때 쓰는 키워드라서요...)
21/01/19 16:20
역세권 주위 고층 빌딩들은 확정인데.. 과연 얼마나 재개발이 될지... 일단 생각보다 규모가 크네요. 용적률이나 일조권 제약 받던게
일단 2배로 이상으로 풀어주는거니.. 환영하는 사람들 많을거 같습니다.
21/01/19 16:21
(수정됨) 이건 괜찮아 보이는데요.. 서울같은경우 영향받는곳이 어마어마할텐데 역세권 재건축이 꽤 탄력 받을듯 하네요.
그런데 뒤에 공공임대 어쩌구 초과이익환수 어쩌고 저쩌고 토많이 달려있으면 아무 의미 없을거고요.
21/01/19 16:22
방법론은 괜찮은거 같은데 타이밍이 좋은지 모르겠습니다. 임대차3법도 법 자체의 필요성이나 방법에 관해서 보면 해볼만 방법이긴 했거든요. 그걸 공급없는 불장에 해서 큰 문제가 된거죠.
21/01/19 16:26
지금 기준으로 적용하면
역세권 근처 상향된 지역이 용적율 700%로 고층빌딩을 올리는게 가능해지면서, 초과이익 환수제로 나라가 이익 50%(3000만초과시) 전부 다 가져가는 형태 맞나요?
21/01/19 16:33
인구밀도상 홍콩 초고층 이나 구룡성채같은 주거지가 필요할꺼라 생각은 했습니다.
역세권을 조건으로 건건 아마 자차가 없이 주차장 없는걸 기본으로 생각해서 그럴꺼에요.
21/01/20 10:21
그런 마인드 가지지 말라고 했던게 이번 정부고
실제도 양도세 때문에 투자 얼마 하지도 못하고 이런 저런 세금 떼고 나면 기존 살던 집 보다 조건이 열악한 곳으로 갈 가능성도 높아진 상황입니다 그리고 하루종일 그늘에서 살게 된 집은 얼마 오르기는 커녕 떨어질지도..
21/01/20 11:27
그렇다면 투자실패죠.
운이 없는 거... 일단 아파트라는 전망이 틀려버린거니... 그런 사람들은 현정권 싫어하게 되겠죠. 저도 노통때 임대사업했다가 대출규제로 부도나셔서 택시하시는 기사님 만난적 있는데 완전 극렬안티가 되셨더라는... 현정부 기조가 오락가락하는 건 맞는데 지금이라도 시장의 속성을 인정하고 가는게 나은거죠. 어설픈 정의감으로는 제대로된 정책이 나오지 않고 효과도 없구요. 애초에 모두에게 좋은 정책이란 건 나올수가 없습니다. 받아들일 수 있는가의 문제죠.
21/01/20 17:21
네. 그렇군요.
전 "종상향을 해주면 앞에 아파트 들어설 줄 알고 집샀는데" 이 부분을 투자라고 생각해서요. 꼭 금전적인 게 아니더라도 미래 전망에 대한 투자는 맞죠. 그 기대가 깨졌더라도 금전적인 이득으로 다시 다른 곳을 가면 된다는 취지였구요. 작성자분께서 아니라고 하시니 그런 줄 알겠습니다.
21/01/19 16:58
잘은 모르겠지만 거의 그런것 같네요.
집이 100채가 있던 곳을 새로 지으면 원래는 150채까지 변할 수 있던게 250채로도 변할 수 있는 그런 느낌의 변화라고 보면 될 것 같습니다. 다만 모든 곳이 다 그렇게까지 변하는건 아니겠지만, 그래도 전체적으로 변화폭이 꽤나 클 것 같습니다. 물론 그만큼 공공임대주택 형태로 기부체납해야하는 양은 늘어납니다. 토지가격이 오른 만큼의 범위내에서는 국가가 가져갑니다. 동간 간격은 좁아지고, 높이는 높아지겠죠.
21/01/19 16:52
드디어...공급 대책 나오는 건가요?
사실 지하철역 근처에 사는 사람들은...지하철타고 출퇴근할테니...자차가 없어도 될테고...그러면 주차공간 확보도 안 해도 되지 않을까? 하는 생각이 들면서도... 동시에...저렇게 역세권 근처 높은 아파트(비싼 집)에 사는 가족은...돈도 많을 것이고...가구마다 차도 2대(SUV + 경차) 정도씩 있을 것이고 그러면 오히려 주차공간이 더 확보되어야 할것 같은데??? 하는 생각도 드네요...
21/01/19 17:21
일원 대청은 이미 오를대로 올랐는데.... 여기서 더 오르면 강남갑을 넘보게 될지도..... 하지만 그 사이에 거기가 더 오르겠죠......
21/01/19 16:55
지금 공급대책으로 단기간 오르고 다음 정권에서 안정될테니 결국 이번 정권 내에선
부동산 오르는 것만 보겠네요. 그러나 어쩌겠습니까. 자업자득이니 이왕 먹을 욕 감수하시길.
21/01/19 17:00
다음 정권에서 안정되는 일은 없을것 같네요. 안정이 아니라 다음정권이 피해를 가장 많이 보지 싶습니다.
다다음쯤은 되어야 할텐데, 그때 어떨지도 잘 모르겠습니다.
21/01/19 17:04
결국 전국 균형발전이라는 본인들의 궁극적 패러다임을 부동산 때문에 뒤집게 되는군요
서울집값 안정화와 지방 균형발전 두가지를 병행하긴 어렵겠지만 뭔가 심도있는 고민끝에 나온결과가 아니라 그때 그때 상황에 따라 임기응변식으로 대처하는 느낌입니다
21/01/19 17:07
[규제 완화 대가로는 올라가는 토지가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부채납해야 한다.
현행 서울시 조례인 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준'에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부채납하도록 돼 있는데 시행령에선 100% 이내로 규정했다.] 이게 숨겨진 핵심입니다. 정부에서 절대 공짜로 용적률을 늘려주지는 않으니까요. 용적률이 700%까지 올라가는게 사는 입장에서는 결코 좋은게 아니죠. 결국 생활편의를 희생하는 대신 높아진 용적률로 얻어진 수익으로 분양가를 낮추겠다는 건데 정부가 늘어난 용적률 대부분을 가지고 가면 생활편의는 생활편의대로 희생되고 분양가는 별로 떨어지지도 않겠죠.
21/01/19 17:17
용적률이 올라갔다고 해당 조합(?)이 분양가를 낮출리가 없어보이는데요.
분양가는 해당 시점의 시세를 따라가겠죠. 그리고 폭증한 용적률로 인한 추가 주택분양가를 해당 조합이 인마이포켓하느냐 공공임대주택으로 기부채납하느냐의 차이일뿐..
21/01/19 17:22
재초환과 분상제가 떡하니 버티고 있어서 분양가를 맘대로 올릴수가 없습니다.
현 상황에서 정부가 용적률을 늘려준다는 건 분상제에 맞춰도 물량빨로 조합원들이 손해를 안보도록 해 주겠다는 의미라고 봐야죠.
21/01/19 17:13
기부채납 비율이 어떻게 정해지냐에 따라 봐야겠지만...
그동안의 부동산 정책 기조가 확 바뀔린 없고 저 비율을 지자체가 널널하게 주진 않겠죠. 특히 부동산 적폐로 낙인찍힌 지역은 더더욱이요.
21/01/19 17:25
디테일을 봐야겠지만 지금 언급된 것만 봐서는 정부가 처음으로 제대로 된 공급정책을 들고온거 같네요. 다만 여태까지 서울에서 개판친 정책마다, 국토균형발전을 위한 큰그림이라고 커버치던 여당지지자분들은 꼴이 좀 우습게 되긴 했습니다.
21/01/19 18:20
지진같은걸로 따진다면 아주 조금은 안좋아지기는 하겠죠. 높아지면 높아질수록 마이너스가 되면 되었지 플러스가 될건 없다고 보는게 맞지 않을까요. 다만 그 차이가 거의 없다시피 할 정도일 것으로 짐작됩니다.
근데 50층 이상의 초고층 건물의 경우는 오히려 더 좋아질겁니다. 아마도 설계가 달라질 테니까요. 지진에 가장 강한게 초고층 건물이고, 가장 약한게 1~5층 사이의 저층 건물입니다.
21/01/19 18:00
(수정됨) https://youtu.be/yZ1k0xw6iEA?t=218
유현준 홍익대 건축학과 교수는 복잡한 규제들은 천편일률적인 아파트를 내놓을 뿐이고 그 속에서 자유를 주어야 다양한 아름다움이 나올 수 있다고 합니다. 한정적인 서울의 땅 덩어리 속에서 좋은 주택 공급을 늘리는 방법, 재개발 정책에 대한 의견 중 하나의 방법으로 용적률을 높히는 것에 대한 의견을 말하고 있습니다. 이에 대한 정책에 많은 말들이 나오겠지만 현재 어떠한 부동산 정책을 펼치던지 욕을 먹는 상황에서 이런 상황을 그나마 개선할 수 있는 정책이라면 하고 봐야 한다고 생각합니다.
21/01/19 18:22
(수정됨) 변창흠장관이 취임하기 전부터 주장하던 사항이긴 합니다
용적률 향상 -> 공공개발.. 개발이익환수.. https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/12/18/2020121801805.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz "주택 공급 확대를 위한 구체적인 실행방안은 시장관리나 개발이익환수를 위한 제도적 장치와 함께 만들어 사회적 공감대 형성을 거쳐 발표하겠다"라고 말했다. - 12월 18일 기사입니다 700%는 파격적인 숫자긴 하네요;; 또한 http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20201223000712&md=20201226003147_BL 변창흠 “토지 사용·보유에 공공개념 반드시 필요” 토지임대부 주택을 주장하는데.. 실제로 세곡동에 이미 적용된 아파트가 있는데 집값이 그래도 증가하자 https://www.sedaily.com/NewsView/1ZBVF3ATKJ 토지임대부 주택 양도 때 LH매입 의무화 법안 각의 통과 집을팔때는 lh로 팔도록... 오른 집값은 국가가 환수한다는거죠
21/01/19 19:04
어차피 민간 공급 늘어나려면, 분상제 / 기부채납 / 재건축초과이익환수 등이 완화되지 않으면 민간에서 적극적으로 나설 수가 없으니 (돈을 벌어야 프로젝트를 시작할테니까요), 결국 이게 본격적인 민간 공급 증가로 이어지려면 아직 여러 단계 남은거 같습니다.
21/01/19 19:19
현 정권이 가지고 있는 철학을 보면 전혀 기대가 안됩니다
먼저 용적률을 높인다는건 고층을 지을 수 있는거긴 한데 고층 건축비는 당연히 올라갑니다 그리고 동당 수용 세대수가 올라가면 그에 수반해서 주차장 확보등을 위 기반비용이 올라가죠 그러면 증가 세대분으로 이를 상쇄하는 이득이 있어야 하는데 용적률 상향분은 임대로 가져가려고 할거고 세대수를 많이 확보하려고 하니 자연히 소형 위주 공급이 되죠 소형 위주 공급이 되면 주차장확보도 어려워지고요 어찌 어찌 사업 진행해도 분상제로 조합원들 이득 제한하고 재초환으로 이익 환수할건데 원래 사업성이 낮거나 인허가가 어려운 곳이라면 모를까 어느정도 사업성있는곳은 굳이? 라는 생각이 들죠 용적률을 높임으로서 얻는 장점은 세대수 확보에 따른 사업성 개선인데 이득은 공공이 먹겠가는 저의가 보여서 그리고 그럴 의지가 있는 사람이 국토부 장관이라 비관적으로 봅니다
21/01/19 20:06
말씀하신대로 현 정권에 대해서는 기대치를 낮추는게 맞을텐데, 다만 이제 임기가 얼마 남지 않았죠.
지금 일단 기초작업은 해놓은 셈이고, 이렇게 높여놓은 이상 다시 낮추기는 어렵죠. 현 정권이 초과이익 환수 관련해서 현재의 기조를 그대로 유지한다고 전제한다면, '그렇게 하면 안되는구나'라는 경험이 1년 정도에 걸쳐 쌓입니다. 다음 정권이 민주당이더라도 직전의 경험 때문에 기조가 최소 어느정도는 바뀔 가능성이 높습니다. 안바꾸고 버틸 수 있는 한도가 지금도 사실 지났는데, 그때쯤이면 더더욱 지났기 때문에 조금도 버틸 재간이 없을거구요. 그런식으로 변화하는 중요한 변곡점이 2020~2021년인것 같고, 그 이후에는 변화가 계속 지속될 수 있습니다. 원래는 시장이 장기적으로 거대한 상승기가 후반부로 진입하게 되면 과열을 억제하는 방향으로 가야하는데, 그 억제책을 미리 다 써버려서 쓸게 없을 뿐더러 되려 더 부추기는 방향으로 가게되는, 갈 수 밖에 없게되는 코스로 가는겁니다. 개인적으로는 '유도된'코스가 아닐까 싶습니다. 유도의 주체는 공적 영역이 아니라 민간 영역에 있을테구요.
21/01/19 20:11
대세를 한 번 거슬러보자면 저는 성공할 가능성이 낮고, 성공한다면 반대로 또 잘못된 정책이라고 봅니다.
용적률 상향으로 인한 수익을 100% 이내에서 환수할 수 있다고 했는데, 현재까지의 정부 성향상 수익의 거의 대부분을 가져가려고 할 거라서 실질적인 수익성 개선 효과가 작아 성공할 가능성도 낮다고 보구요. 공급 증가가 성공하려면 환수율이 낮아야하고 이건 이것대로 문제입니다. 그렇지 않아도 인플레이션 자산 보유 여부로 빈부 격차가 급증 중인 상황에서 역세권 땅 가진 사람의 재산을 하루 아침에 두 배 이상으로 불려주는 정책입니다. 그리고 땅을 보유한 사람의 숫자는 재건축 아파트를 소유한 사람의 숫자보다 더 작다는 측면에서 최상위 소수로의 집중도도 더 높아질 겁니다. 분상제로 조합원의 이익을 빼앗아서 소수의 당첨자들에게 몰아주는 게 문제라면, 이 정책은 반대로 다수인 토지 미보유자들의 재산을 소수의 토지 보유자들에게 밀어주는 꼴이 됩니다. 양 쪽 모두 문제에요. 시장의 프레임 자체를 급격하게 바꾸면 탈이 납니다. 저는 룰을 바꾸지 말고 기존의 재건축, 재개발 사업의 시행이나 허용 범위 이내에서 촉진하고 공공기관을 이전시켜서 그 자리에 주택을 공급하는 정도가 현재 할 수 있는 도심재개발 방법이라고 봅니다. 그리고 지하철 뚫는 신도시 가야죠. 서울로 지하철이나 gtx만 연결된다면 다미 신도시 꼴은 안 날 겁니다. 토지 소유자들 사이에서도 분란이 생길 수 밖에 없습니다. 일반상업지역의 주상복합에 사는 사람들이 재건축하게 800%에서 1500%로 상향해달라고 하면 상향해주려나요? 역이랑 멀어서 기존 용적률 그대로 유지되는 땅 주인들은 가만히 있을까요? 물론 전자의 의견처럼 강력한 초과이익환수로 흐지부지될 가능성이 높다고 보기 때문에 큰 걱정을 하지는 않습니다.
21/01/19 20:23
수익성 개선효과는 의미없습니다 애초에 공급늘리자는거지 재건축 쉽게하자는게아니니까요.
재건축하는 입장에서도 100프로 뻿기더라도 고층이 향후 아파트 가치 증대에 더 좋다면 갈거고 그런데가 한강근처 같은데가 돼겠죠. 그리고 조합원은 안정적으로 고층을 받을수 있을테니까요.
21/01/19 20:53
수익성 개선효과가 의미없긴요 민간업체들은 그거보고 들어오는겁니다.
공급을 늘리자는 것은 정부의 관심사일 뿐, 민간업체들은 공급에 전혀 관심없습니다. 사업으로 수익이 나냐 안나냐 그것만 따지죠. 이번 정책이 실질적으로 작동하기 위해서는 수익을 어떻게 보장해 주느냐가 핵심입니다. 그거 없이 정부가 계속 기존대로 개발로 인한 수익 다 회수한답시고 나서다가는 망한 정책이 되어버리는거죠.
21/01/19 20:59
이번정권이 천년만년가면 모르겠는데...
재건축 안해도 알아서 재산가치 올려주는데 더 좋은 조건에서 하지 않을까요? 먼저해서 임대끌어안고 하느니 차라리 다음정권 노리는게 보통이죠
21/01/19 21:27
수익성 개선효과가 왜 의미가 없나요? 조합원들이나 건축업자들한테 이익이 되야 재건축을 하죠. 재건축 하는건 저 사람들 집이지 정부 집이 아닙니다. 용적률 상향을 반기는 이유는 용적률 올린만큼 분양해서 그 돈으로 재건축을 공짜로 하거나 현금으로 받아가겠다는 소립니다. 용적률 올리면서 재건축하면 대지지분 줄어드는데 결국 자기 땅 일부를 팔아서 그 돈으로 새 집짓는거랑 똑같은거에요. 그런데 이익을 다 환수해요? 자기 땅 팔아서 정부주는 짓을 왜 합니까? 지금 당장 집에서 귀신 나오는데 민주당에서 20년 집권할거 같으면 몰라도..
21/01/19 22:09
투자자는 수익률이 제일 중요하다고 생각합니다.
초과이익을 전액 환수할 경우 기존 재건축과의 차이는 고층을 확보할 수 있다 정도 밖에 없을 거 같은데요. 대지지분이 줄어든다, 준주거지역이라 주상복합형태가 일정 부분 강요될 수 있다의 두 단점 대비 얼마나 장점일 것인지는 잘 모르겠습니다.
21/01/19 23:38
건설에 대해서는 잘 모르지만, 한방에 3.5배를 올리는게 정상적인건가요? 정책에 대해 이해는 못하지만, 너무 한방에 많이 올리면 부작용이 심해지는게 있을텐데... 정책들이 왜 이렇게 다 극단적인지...
21/01/20 00:13
700%로 상단을 설정한다고 해서 해당 지역들(역주변 500미터)이 실제 다 700%가 적용되지는 않습니다.
일단은 전국 단위의 시행령에 맞춰서 지자체 단위에서 그 범위내에서 결정을 하는거고, 또한 세부지역으로 가면 또 달라지죠. 기존 용도에 따라서 변화될 수 있는 폭도 제한적이구요. 위에서도 얘기했듯, "집이 100채가 있던 곳을 새로 지으면 원래는 150채까지 변할 수 있던게 250채로도 변할 수 있는 그런 느낌의 변화라고 보면 될 것 같습니다. 다만 모든 곳이 다 그렇게까지 변하는건 아니겠지만, 그래도 전체적으로 변화폭이 꽤나 클 것 같습니다." 대략 이런 느낌.. 수치보다는 느낌을 주목하시면 되겠습니다. 이렇게 느낄 수 있는 정도의 변화가 일어났다고 보면 될겁니다. 그리고 중요한 것은 위의 '난희'님이나 'Rationale'님이 얘기하시는 내용입니다. 보통 사람한테 피자 10판 줘봐야 아무 의미없죠. 1판 주는거랑 똑같습니다. 이 경우는 그렇게 비교하기보다는 '쯔양의 위를 축소시키는 수술을 한 다음에 피자10판 주는거'라고 비유를 하는게 맞을텐데요. 즉, 피자만 10판 주면 안됩니다. 축소 수술시킨걸 원상 복구해놔야 10판을 먹고 소화를 시키죠. 근데 원상복구를 아마 안할 것 같다는게 다수의 의견이고, 제가 보기에도 그게 현재까지는 객관적으로 맞습니다. 그리고 말씀하신 감상은 분명히 맞습니다. 이거 분명히 너무 극단적입니다. '3.5'배라는건 가장 낮은 지역(서울)을 기준으로 하는 얘기라 전국 단위로 보면 조금 틀리지만, 서울이 매우 중요한 지역이므로 과장된 숫자라고는 할 수 없습니다. 3.5배라고 표현하는게 부적절한거는 아니라는 얘깁니다. 3.5배건 아니건 어쨌건 갑자기 너무 충격적인게 나온거는 맞고, 이렇게까지 하지 않았어야 하는게 정상적인 일입니다.
21/01/20 00:19
글쎼요 용적률 700이면 어마어마한데요.
나머지를 상당부분 분양으로 넣으면 몰라도 임대로 채워야 한다고 하면 기존 소유주들이 굳이 할려고 할까요? 정권 바뀔때까지 존버하지 않을까 싶습니다..
21/01/20 09:29
1. "역세권에 있는 니땅 대주면 용적률 높여줄게. 너의 대지지분은 줄어들고 초과이익은 많이 환수할거야. 그리고 공공임대를 넣을게." 과연 인센티브가 될 수 있을까요?
2. 교통은 괜찮을까요? 회의적입니다.
21/01/20 10:41
용적률 인센티브 주는대신 공공기부채납 조건이 달린다는 거보고 관심이 꺾였습니다.
개발에 대한 차익은 무조건 공공으로 환원해야한다는 생각은 정부가 버렸으면 좋겠네요. 개인이 공공과 파이를 나누는것은 호혜이지 권리가 아닙니다.
|
||||||||||||