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24/01/09 13:09
꺼라위키 참조한 외국인의 한국의 전세제도에 대한 반응 이라고 합니다.
(집주인 입장에선) "왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 내주죠?" (세입자 입장에선)"수 천에서 수 억이라는 큰 돈을 뭘 믿고 개인에게 맡길 수 있나요?"
24/01/09 13:14
전세는 꾸준히 집값이 상승함 + 금융 미발달, 혹은 규제로 유지되는 제도입니다.
집주인 입장에서 집값 안오르면 전세를 줄 이유가 없어요. 책임(세금, 관리, 가격 변동성) 등 리스크는 다 지는데 얻는 이득이래봐야 월세보다 한참 낮은 수준의 전세금 이자 수준밖에 안되는 거니까요. 단지 집값이 오를 거 같으니까 대출 + 전세금 + 자기돈 풀로 땡겨서 집 사는 거죠. 다른 나라같으면 살기만 할 거면 월세 주면 되고, 안정적이면 그냥 대출 땡겨서 집 사면 되지 제도적으로 사금융인 전세를 만들 이유가 없습니다. 관리 안 돼서 리스크만 생기지...
24/01/09 13:23
일부 산업에 의존하여 급격하게 성장하는 과정에서 생긴
부작용적 제도 입니다. 왜 다른 선진국에서 하지 않냐 보다는 왜 한국은 이런 이상한 제도가 유지되는가 라고 생각하는게 맞습니다.
24/01/09 13:34
전세가 최근에 왜 급격히 문제되었나요? -> 집값이 내려가서
그전엔 왜 문제가 안되었나요 -> 집값이 올라가서 전세는 근원적으로 집값이 안올라가면 단점이 엄청나게 많아지는 제도고 심지어 전세제도 자체가 집값을 올리는데 기여하는 제도라서..... 자리잡은게 문제라는 관점이 더 맞습니다..
24/01/09 13:35
윗분 말씀대로 전세제도는 집값이 계속 상승한다는 전제가 있어야 가능한거라 ..
(집값 상승이 없다면 집주인도 전세를 줄 이유가 없긴 합니다) 과거 고속성장을 한 한국의 특이 케이스라 할수있죠. 반대로 외국은 집을 방마다 쪼개서 룸쉐어하는 케이스가 흔하지만 한국은 거의 찾아보기 힘들죠. 그냥 임차인은 주거비용을 최대한 낮추길 원하고 임대인은 그에 맞추는 과정에서 나라 별 상황에 따라 여러 형태가 나타나는거라 보시면 될듯
24/01/09 14:10
다른 나라는 우리나라처럼 집 담보로 대출 받는데 과도한 제한(LTV 제한, 한 채만 대출 가능 등)이 없어 제도가 필요하지 않았습니다.
24/01/09 18:37
그건 전세든 월세든 마찬가지입니다. 미국에서 월세상한제를 도입해 임대료 인상을 막아버리고 월세 < 유지비용이 되니 주인들은 그냥 집을 포기해버렸습니다.
24/01/09 19:34
40%까지는 오바더라도 경제규모 대비 가계대출, 그리고 주담대가 거기서 차지하는 비율 생각하면
한국의 부동산 시장이 집약적이고 특수해서 타 국가보다 대출규제는 더 필요하다고 보는데요
24/01/09 19:44
(수정됨) 그건 정부의 의도를 너무 선해해준거고요, 가계부채 비율 훨씬 낮던 2000년대 초에도 마찬가지였습니다. 그냥 집권기에는 안 오르면 좋겠다는 유아적인 정책 집행이 이 지경까지 오도록 만든거죠.
그리고 우리나라는 대출규제가 전세계에서 제일 심한 나라라 일반적인 주택담보대출은 특히 우량차주로 구성되어 있고 디폴트 위험이 낮습니다. 오히려 신생아특례니 신혼부부 특례니 이런 특례대출이 조건을 완화해줘서 더 위험하죠.
24/01/09 19:52
딱히 특정 정부의 의도를 평가할 생각은 없고, 대출규제에 대한 제 생각이 그렇다는 겁니다. 제한이 느슨하면 조이자고 할 거구요
그럼 대출제한 완화가 가져다주는 장점은 뭐라고 생각하시나요?
24/01/09 19:56
(수정됨) 정책신뢰성이죠. 지금은 정부에 따라 엿가락처럼 대출을 해줬다가 안 해줬다가 하니까 대출 나오면 무조건 받아두자는 풍조가 심한데 예상가능하도록 안정적으로 정책을 운영하면 이연수요가 증가할 수 있습니다.
지금보다 오히려 가격 등락폭이 줄어들 것으로 봅니다.
24/01/09 20:45
일각여삼추 님// 조여있건 풀어주건 신뢰도는 둘 중 하나만 가기만 하면 성립하니까 굳이 풀어야한다면 다른 이유여야할거같은데...
24/01/09 19:59
그래서 안정적으로 규제를 유지해야 한다고 봅니다.
인구도 점차 줄어서 핵심지역 말고는 죄다 담보가치가 하락할 게 자명한 상황에서 완화해봐야 연쇄 헬게이트 열릴 것 같은데
24/01/09 20:02
안정적으로 규제를 유지하는 게 불가능하다는 건 지난 20년으로 증명되었고요. 어떻게 한다손 치더라도 결국 모든 사람이 낡은 집에 살도록 강요하는 꼴밖에 안 됩니다. 그 미래를 엿보고 싶다면 자가보유율 90%가 넘는 루마니아를 케이스 스터디 하면 됩니다.
24/01/09 20:07
(수정됨) 규제 유지로 인한 거래절벽보다는 인구감소로 인한 수요자 실종이 루마니아로 가는 더 빠른 길일 것 같긴 하네요
인구감소라는 확정적 미래에 대비해서 버블 크기를 관리해나가는 게 완화로 버블을 키우는 것보단 더 나은 길이라고 생각합니다 그리고 저는 자가보유율이 높아져야 한다고 생각하지도 않고, 수요를 정책으로 억제할 수 있다는 오만함과도 거리가 먼 사람입니다 루마니아 얘기 하시는 건 다른 방향으로 가신 것 같네요
24/01/09 14:50
집값 요소 제외하면 전세제도가 있는 나라가 없는 나라에 비해서 월세도 더 싸기 때문에 집주인이 손해입니다.
(전세제도 있는 우리나라는 전세를 금리로 전환한 월세금, 없는 나라는 집값 총액을 금리로 전환한 월세금. 쉽게 말해 전세가율 만큼 주택임대료가 낮습니다) 전세제도가 유지되려면 집값 상승이 전제가 되어야되는 거죠. 장기적으로 봤을 때 전세제도를 밀어내기 위해서는 집값 안정화, 주택담보대출 조건을 dsr dti 제외하고는 모두 완화해야 됩니다.
24/01/09 14:50
집주인: 남의돈 빌려 갭투자 오르면 개꿀따리 폭락하면 같이 죽자
세입자: 월세보다 싼 전세대출이자 내면서 남의집 공짜로 삼 전세제도의 핵심은 저금리 전세대출이라고 봅니다. 은행돈으로 집주인이랑 세입자가 잔치벌이는거죠. 일단 수백만 전세입자 가구들이 집값 하방을 탄탄하게 받쳐주고 있으니 집값이 잘 잡히지도 않고 어쩌다 폭락장오면 깡통전세 쓸어담아서 돈벌죠.
24/01/09 14:55
집을 담보물로 한 사적금융인데. 부동산이 우상향한다는 믿음이 없으면 쉽지 않죠. 특히 집이 감가상각으로 가치가 떨어지는 나라에선 더욱더
24/01/09 15:17
우리나라만 집값이 상승한 것도 아니고 해외의 대도시들은 거의 대부분 집값이 우상향했죠.
그래서 단순 집값 상승만이 전세제도의 원인이라고 볼수가 없구요. 전세재도가 들어온 주요 원인은 70~80년대의 고금리로 인해서 집주인과 세입자의 이해관계가 일치했기 때문이라고 보는게 맞을 겁니다. https://m.ppomppu.co.kr/new/bbs_view.php?id=freeboard&no=7180635 70~80년대 금리 보면 20%가 수두룩합니다. 그러면 집주인들이 집을 매수할때 은행에서 대출받을 엄두를 낼 수가 없죠. 당연 목돈을 다른 곳에서 융통해야 할 필요성이 커지고, 이때 전세금이 좋은 역할을 했을 겁니다.
24/01/10 02:03
고금리는 집주인의 입장이지 세입자의 입장은 아닌거 같습니다.
세입자는 전세 들어가면 고금리 예금의 기회비용을 포기하고 들어가는 거니까요. 고금리로만 설명하긴 어려운거 같고, 1. 당시의 월세 또한 전세 이상으로 높았으며 2. 대출은 금리를 불문하고 어려웠거나 대출금리 - 예금금리의 차이가 매우 컸다 고 보면 대략 설명이 될 거 같습니다. 둘 다 참인지는 검증 못해봤네요.
24/01/09 15:28
전세는 한국같이 미친듯이 성장한 나라의 특수성 때문에 생긴 거라 외국에서 따라할 수도 없고 반대로 외국에서 전세가 없다고 당장 전세를 없애기도 매우 어려운 이유 역시 거기에 있습니다. 전세가 있다가 없어진 나라 역시 없을 거거든요
24/01/09 16:40
'다른 나라에서는 왜 한국식 나이세기를 하지 않는가' 같은 느낌이군요. 굳이 도입할 이유가 없는 기형적 시스템이죠.
반응은 간단합니다. 그런 게 있다는 거 자체를 아예 모릅니다…
24/01/09 18:10
내가 돈 빌려주고 집 들어가 살고, 거기에 대해 차용증 받으면 그게 전세제도죠. 사금융...
그런데 여기에 국가가 보증하는 전세대출과 보증보험이 얹어지면...
24/01/09 18:26
급격한 인구 증가 및 도시화로 인구 집중으로 인한 수요 창출.
경제 발전으로 인해 오랜 시간 고금리 유지. 오랜 군부 독재 정권동안 금융 산업의 정권 종속화로 인한 사금융 발전.
24/01/10 00:49
일단 개인한테 그만한돈을 맡긴다고? 의 두려움 때문에라도 전세제도의 순기능 역기능을 떠나서 아무나라에서나 정착하긴 어려운 제도죠. 우리나라도 요즘 갭투자때문에 그 피해가 나오고 있고요.
24/01/10 02:07
일단 전 전세가 "처음" 생긴 원인은 집을 짓거나 사는데 있어 공적 금융의 도움을 받기 어려웠던 시기가 있었어서 사금융(전세)이 활성화되었다고 생각하긴 합니다.
24/01/10 23:00
윗분들 말대로 집값이 우상향한다는 가정 하에 합리적일 수 있는 제도인데, 인구 감소기에도 이전만큼 성행할지는 의문이긴 합니다
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