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Date 2021/10/05 21:55:09
Name chilling
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Link #1 https://news.nate.com/view/20190220n00808?mid=n1006
Subject [정치] 과연 전세 종말은 올까?


최근 미디어에서 ‘전세의 월세화’, ‘전세 종말’과 같은 단어들이 다시 유행처럼 나타나기 시작했습니다. 사실 소위 전세 종말론이 처음으로 수면 위로 올라온 건 아니고요. 아마 ‘전세 종말’, ‘전세 소멸’과 같은 단어들이 본격적으로 미디어에 노출되기 시작한 게 2010년 정도로 기억합니다. 글로벌금융위기의 영향으로 “이젠 부동산(주택) 시장의 패러다임이 달라졌다”는 맥락의 칼럼, 인터뷰를 심심치 않게 볼 수 있었죠. 주장의 근거는 명쾌합니다. “주택시장이 하락세로 반전되어 매매로 환승하는 전세 임차인이 줄고, 임대인 또한 매매로 인한 차익(전세 제도가 유지되는 원동력)을 기대하기 어려우니 임대수익(월세)으로 핸들을 돌리는 경향이 매우 강해질 것”이라는 말이었죠.



데이터를 확인해볼까요? 19년 중앙일보의 칼럼을 보면 매년 1월 기준 서울시 아파트 임대차계약 중 전세의 비중을 보면 11년 84.6%에서 16년 62.4%로 하락하는 추세를 보였습니다. 이대로 쭉 더 치고 나가 전세와 월세의 비중이 역전되었더라면, 정말 전세 종말을 걱정해야 했을 수도 있을 것 같습니다. 허나 이후 다시 반전해 19년엔 73.1%로 회복합니다. 기사엔 나오지 않지만 직접 찾아보니 20년에도 73.3%를 기록했고요. 하락장 때 논리를 이용해 해석하자면 “주택시장이 상승세로 반전되어 매매로 환승하는 전세 임차인이 늘고, 임대인 또한 매매 차익을 기대하며 시장에 들어오기 시작했다”고 할 수 있습니다. 실제로도 그랬고요. 다만 이 설명만으로는 불완전한 것 같습니다.



지루한 이야기를 늘어놓자면 첫문단에서 잠깐 언급했지만, 사실 전세 제도를 유지케 하는 원동력은 매매 차익입니다. 임대라는 건 무언가를 빌려주고 그에 대한 사용료를 받아 수익을 얻고자 하는 행위인데, 이 전세라는 놈은 사용료를 받지 않습니다. “전세 보증금을 은행에 넣으면 이자수익이 나오는데 그것도 일종의 사용료라고 볼 수 있지 않냐?”는 의문이 들 수도 있는데, 우리나라에 임대 형식이 전세만 존재한다면 모를까, 월세라는 옵션이 존재하기 때문에 오히려 정확히 따지자면 전세는 손해를 보면서 무언가를 빌려주는 방식입니다.



KOSIS에서 찾아본 최근 서울 아파트의 전월세전환율은 4%입니다. 예금 금리는 2% 정도죠. 아무리 바보더라도 연 4%의 월세(임대수익)을 포기하고, 전세금을 받아 2%의 이자수익만을 얻겠다는 집주인은 존재할 수 없습니다. 그런데 세상에 그렇게 많은 바보가 존재하는 이유는 바보들의 기대수익이 임대수익이 아니라 매매 차익이기 때문이죠. 다시 말해 전세는 세입자의 보증금을 활용한 레버리지 투자 수단입니다. 그런데 임대인이 레버리지 투자를 하려고 할 때 선택할 수 있는 옵션이 전세 임차인 찾기밖에 없을까요? 생각해보면 하나 더 있는 것 같습니다. 바로 은행 말이죠. 레버리지 거래를 하기 위해 필요한 자금을 은행에서 쉽게 조달할 수 있다면 전세입자를 오매불망 기다릴 필요가 없습니다. 즉, 전세는 누구나 잘 알 듯 사금융이고, 사금융의 상대는 제도권 금융(은행)입니다. 제도권 금융을 이용하기 어려우면 사금융이 커질 것이고, 이용하기 쉬우면 사금융이 작아집니다.

  

위와 같은 관점에서 다시 11~19년 전세 비율 통계를 보면 15년까지는 제도권 금융의 접근성을 높이는 정책의 시기였습니다. LTV, DTI 같은 규제들이 완화 혹은 해제되기도 했었죠. 16년부터는 완화되었던 규제가 일몰되며 다시 조이기에 들어갔고, 정권이 바뀐 17년부터는 다들 아시다시피 더 강한 조이기가 시작되었죠. 즉, 제도권 금융이라는 수도꼭지를 열면 전세 비율이 줄고, 수도꼭지를 잠그면 전세 비율이 늘어난다는 점을 알 수 있습니다.



현재 불만이 없는 사람을 찾기 어려울 정도로 강하게 수도꼭지를 잠그고 있는데, 정말 전세가 소멸될 수 있을지 의문입니다. 물론 임대차 3법과 전세대출 규제의 영향으로 반전세, 월세가 좀 더 늘어날 수 있다는 점은 동의하고, 실제로 21년 자료를 찾아보면 60.4%로 전세 비율이 다시 하락하고 있기도 합니다. 다만 임대차 3법과 전세대출 규제가 “은행 레버리지를 못 쓰면 결국 전세 레버리지를 쓸 수 밖에 없다”는 진리에 가까운 명제를 뒤흔들 정도로 강력한 변수인지는 모르겠습니다. 오히려 전세의 종말이 시작될 수도 있는 찐 변곡점은 아마 “우리네 제도권 금융에서도 LTV 90~100%를 해주겠다”는 소식이 들릴 때 아닐까요?






*덧 : 임대인 관점에서의 전세 제도의 본질만 이야기하다 보니 꼭 전세가 악의 축인 것처럼 들릴 수도 있을 것 같습니다. 반대로 전세는 서민들의 저렴한 주거 수단이자, 목돈 형성을 위한 초석이라는 주장도 있고, 그러한 주장이 모조리 틀렸다고 생각하지 않습니다. 손뼉도 마주쳐야 소리가 난다고, 당연히 일방에게만 절대적으로 유리한 거래 관행, 문화였다면 이미 진작에 전세는 사라졌을 것이라 생각하고요.


다만 모순적이면서 골 때리는 지점이 있다면 전세라는 제도가 위에서 언급했듯 임대인 입장에서 임대수익이 아닌 매매 차익을 기대하는 형태이기 때문에, 서민들의 저렴한 주거 수단의 안정적인 공급을 위해선 집값 상승을 터치하지 않고 둬야 한다는 거죠. 집값 상승에 대한 기대가 없으면 전세 공급도 줄어들어 전세 시장이 불안정해지는 이치입니다.


이런 딜레마를 과거엔 택촉법을 활용한 대형 신도시, 택지지구 건설로 해결했다고 생각합니다. 서울의 준도심에서 조금만 밖으로 나가도 인서울 논밭이 넘치던 시기엔 소위 전세로 버티다 국가주도의 주택 공급 흐름에 탑승하거나, 그렇지 못하면 탑승한 임대인의 집이라도 매매하는 방식이 유효하게 작동했었고요.


하지만 시간이 지나면서 재산권과 같은 개인의 권리들이 점차 강화되어(이 방향이 옳기도 하고) 과거처럼 야만적인, 무지성 토지수용 후 택지개발이 어렵습니다. 어지간한 지역은 이미 택지로 바뀌기도 했고요. 모순을 어느 정도 가려주는 가림막을 통해 상호이해관계에 맞는 거래 양식이 지속될 수 있었지만, 이제는 그 천이 수명을 다해가는 거 아닐까 하는 생각이 듭니다.

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셧업말포이
21/10/05 22:03
수정 아이콘
하락장이 오면, 전세금 날릴까봐 무서워서 월세를 오히려 선호하게 될 겁니다..
노력 안해도..
결국 문제는 시장에 대한 이해도인데..
chilling
21/10/05 22:09
수정 아이콘
네, 위 그래프를 보면 하락장엔 전세가 줄고 월세가 느는 게 보이죠.
수원역롯데몰
21/10/05 22:13
수정 아이콘
제가 2011년에 역전세 무서워서 전세금 빼서 월세로 옮기고.. 그돈으로 주식 단타쳤다가 말아먹고 이혼당할뻔..
chilling
21/10/05 22:18
수정 아이콘
영등포, 신길, 대방 같은 여의도 직주근접 동네에선, 임대 알아볼 때 "보증금 최대한 낮추고 월세를 더 내겠다"고 말하면 여의도(금융권)에서 일하냐고 묻습니다. 월세 많이 내는 게 목돈 묶이는 것보다 낫다는 자신감이 있으니(...). 죄송합니다.
지구돌기
21/10/05 22:22
수정 아이콘
전세는 시세차익을 얻기 위한 투자자의 레버리지 조달 수단이기 때문에 시세상승을 기대하기 어려운 침체장에서는 전세 공급이 줄어듭니다.
그런데, 침체장에서는 역으로 전세 수요는 줄어들기보다는 오히려 늘어나기 때문에 전세가가 올라가고, 그로 인해 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭이 줄어드는 상황이 발생합니다.
그러면 레버리지 효과가 극대화되기 때문에 다시 투자자들이 들어가죠.
문제는 그러다 하락으로 전환되면 하락폭이 적어도 레버리지 비율이 높아서 투자자들은 투자금을 날리는 경우가 많아집니다.
물론 상승으로 전환되면 투자수익율이 매우 극대화되죠.
전자의 상황이 08,09년도 상황이었고, 후자의 상황이 15,16년도 이후의 상황이었죠.
chilling
21/10/05 22:31
수정 아이콘
맞습니다.

그런데 말씀하신 전자의 사례에 말씀하신 시기엔 레버리지 투자 보기엔 재미가 없었던 걸로 기억합니다. 그때 강남 기준으로 매매가 대비 전세가율 40%인 집이 꽤 많았던 걸로 기억하는데 아닌가요? 06, 07때도 40~50% 정도로 기억하고요.
지구돌기
21/10/06 01:50
수정 아이콘
제가 말한 레버리지 극대화해서 투자하는 케이스는 강남 같은 곳이 아니라 갭이 적은 구도심 빌라 같은 곳들이 해당됩니다.
뉴타운 개발지 같은 곳에 적은 갭으로 투자했다가 08,09년 하락기에 타격을 제대로 받은 사람들이 많았죠.
강남은 말씀하신대로 그렇게까지 갭이 적은 적은 별로 없었던 걸로 기억합니다. 그 시기에는 잠실 입주 등으로 전세가가 많이 내려가서 오히려 갭이 많이 벌어졌고요.
그러다가 침체기가 계속되면서 위에서 언급한 투자수요 감소로 인한 전세 공급 감소와 매매 기피로 인한 전세 수요 증가로 갭이 줄어드는, 즉 전세가율이 지속적으로 상승하는 상황이 발생했고, 거기에 13년도 법 개정 이후 전세 대출이 폭발적으로 풀리면서 전세가율 상승을 견인했죠.
그러면서 다시 갭투자 수요가 몰리면서 서서히 상승 시동을 걸기 시작한게 15년도 이후입니다.
잠이온다
21/10/05 22:16
수정 아이콘
(수정됨) 부동산은 잘 모릅니다만, 뭐랄까... 사회과학을 보면 하나를 취하면 뭔가를 내줘야하는데 이득 보는 계층도 다르고, 그 이익을 통제하기도 너무 어렵고(정부 성토하는 사람들은 많은데 솔직히 뭘 해도 다른 문제는 생길거라서), 국가 시스템이 환경의 변화(보통은 완만하지만 이번처럼 코로나같은거 터지면...)에 빠르게 적응하기도 어렵고...

뭔가 망상에 가까울 정도로 혁신적인 기술 안나오면 백약이 무효다 싶은 생각은 들더라고요. 공간을 접어서 토지를 2배로 만든다던가... 근데 이래도 지방 소멸하면서 서울권 가격은 또 올라갈거같고, 음... 그냥 생각을 포기해버리게 되더군요. 차라리 많은 사람들처럼 사회과학의 대명제를 무시하고 자연과학처럼 'A하면 B된다'라고 믿는게 개인의 행복도는 더 올라갈 것같은... 주제하곤 영 상관없지만, 아무튼 이해하기 쉽게 써주셔서 감사합니다.
chilling
21/10/05 22:33
수정 아이콘
저도 부동산 잘 모릅니다. 투자도 하고 있지 않고요... ㅠㅠ
공항아저씨
21/10/05 22:24
수정 아이콘
전세제도 없어지면 대한민국 성장동력이 하나 더 사라진다고 생각합니다.
MaillardReaction
21/10/05 22:32
수정 아이콘
비슷한 의견인데 전세가 한국 특유의 역동성을 상징하는 시스템이라고 생각합니다. 선진국처럼 전세 없으면 이제 선진국처럼 계급 고착화에 못질 땅땅 하는거죠
chilling
21/10/05 22:37
수정 아이콘
네, 위에 집주인이 바보도 아니고 왜 4%를 포기하고 2%를 선택하겠냐고 말했지만, 이는 반대로 임차인(특히 서민, 중산층)에겐 4% 대신 전세대출 3%로 거주할 수 있는 거니 장점이 있죠. 과거엔 이 장점을 통해 총알 장전하며 기회를 노릴 수 있었고요.

허나 지금은 계산기를 다시 두드릴 필요가 있다고 봅니다.
BibGourmand
21/10/05 22:45
수정 아이콘
그렇죠. 저렴한 거주비용을 내면서 총알 모아서 자가를 보유한 중산층으로 올라설 수 있는 기회가 사라지는 거니까요.
chilling
21/10/05 23:12
수정 아이콘
말씀처럼 장점은 저렴한 거주 비용이고 단점은 안정적인 전세 가격=집값 상승이나 다름없는 것인데, 자가 보유한 중산층이 되기 위해 소득 증가율>집값 상승률 이라는 조건을 충족해야 한다는 게 문제죠.

이게 쉽게 달성하기 어려운 조건이라 과거엔 정부의 대규모 신도시 건설 등으로 보완을 하던 것인데... 우리나라 경제가 성숙할 수록 위 조건을 충족하기 위한 난이도는 점점 높아져 왔고, 보완책도 뭐가 더 있을까 싶은 생각은 듭니다.
BibGourmand
21/10/05 23:18
수정 아이콘
쉽지는 않겠지요.. 꾸준한 공급으로 집값상승을 최소화하는 미봉책 이외에 무슨 보완책이 있을까 싶습니다.
하늘을보면
21/10/06 04:07
수정 아이콘
지방개발이라는 대안도 있지 않을까요? 서울 경기권만 바라보면 대책이 안보이지만요
정말 혁신적으로 지방개발과 인센티브를 제공한다면
그런측면에서 부산가덕도 공항개발은 잘되었으면 좋겠습니다.
고타마 싯다르타
21/10/05 22:26
수정 아이콘
반전세라는게 결국 보증금 엄청내면서 거기에 월세를 내는 것

이렇게 이해하면 되나요?
chilling
21/10/05 22:39
수정 아이콘
보통 전세 보증금 상승분을 월세로 내는 형태를 말합니다. 이해하신 내용이 맞아요.
Albert Camus
21/10/05 22:49
수정 아이콘
전세보증금 반만내고, 대신 매월 월세도 반만큼은 낸다고 보시면 됩니다. 그 비율은 조정할 수 있구요
강가딘
21/10/05 22:27
수정 아이콘
저희 집은 단독주택에 3층은 저희 가족이 살고 1,2층과 옥탐방 세주고 있는데
아파트는 오를지 몰라도 단독은 시세가 그대로고 전세금 받아서 은행에 맡겨봒자 금리도 별로고
차라리 월세 따박따박 받는게 낫다고 봐서 다 월세로 하고 있습니다
chilling
21/10/05 22:46
수정 아이콘
다가구주택, 오피스텔, 원룸이 월세 계약 형태가 많고, 보통 수익형 부동산으로 분류하죠.

매매 차익 기대보다 임대 수익을 통한 현금흐름 창출이 목적이고, 임대가 잘 되는 다가구주택들이 모인 동네는 그래서 재개발도 잘 안 되죠. 월세 수익이 더 나은데? 새 아파트 필요없다고 하시니깐요. 부럽습니다...
강가딘
21/10/05 23:05
수정 아이콘
저희 동네도 몇년전에 재개발로 씨끄러웠다가 무산된 후 주택들 철거하고 원룸이나 빌라 짓는 붐이 일더니
지금은 원룬/빌하 촌이 됐습니다
21/10/05 23:28
수정 아이콘
전세제도가 있는 한 임차인 개개인은 대부분 전세가 월세보다 유리하죠.
그러나 전세 제도가 없는 사회의 임차인 집단이 전세 제도가 활성화된 사회의 임차인 집단보다 유리한가는, 그렇지 않을 것도 같아요.
chilling
21/10/05 23:59
수정 아이콘
둘째 줄에 말씀하신 내용이 아마 사람마다 의견이 가장 크게 갈릴 지점이지 않을까 싶습니다.

집값 상승이라는 부작용을 잡기 위해 전세 거래를 줄이는 소프트 랜딩을 유도한다면, 월세 상승이라는 부작용을 감수해야 하겠죠. 국민들이 사랑하는 아파트는 다가구, 오피스텔과 다르게 차익 기대형 부동산이고, 얘를 수익형으로 차근차근 전환하기 위해선 "월세도 괜찮네"라는 인식이 생길 정도로 임대수익을 보장해야 하니깐요. 심지어 잘못하면 '월세 상승=투자금 대비 수익률 상승'이라 다시 집값을 자극하는 도돌이표로 돌아갈 수도 있겠죠.

이걸 보완하기 위해
1. 정부가 임대주택(국평, 자재도 중급으로)을 폭탄 공급 -> 응~ 돈은 어딨어?
2. 정부가 인센티브를 주는 기업임대주택(박근혜 뉴스테이, 문재인 공공지원민간임대주택) ->응~ 이제 국민들이 집주인인 사회에서 대기업이 토지와 주택을 보유하는 사회로 가겠네.

그만 하겠습니다...
지구돌기
21/10/06 02:27
수정 아이콘
말씀하신 보완책 중 2번을 정부가 하겠다는 것이 이재명의 기본주택으로 보입니다.
기존 임대주택과 달리 정부가 손해보지 않는, 즉 투자비와 운영비를 회수하는 수준의 임대료를 책정하는 것이 핵심이라서요.
즉 정부가 토지와 주택을 보유하는 사회가 되는건데...
기존 복지차원의 임대주택과 달리 정부가 임대시장에 플레이어로 직접 뛰어드는거라 실제로 진행된다면 시장에 어떤 영향을 미칠지가 궁금해지긴 합니다.
chilling
21/10/06 10:46
수정 아이콘
소득 제한이 없고, 기존 국민임대의 작은 크기가 아닌 59, 84 위주. 이런 점들에서 고민한 흔적은 보이긴 하는데요. 다만 문제는 나오는 월세 얘기를 보니, 거칠게 계산해봤을 때 정부가 손해를 안 볼 수가 없을 것 같습니다.
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