아마 최근 부동산 이슈중 가장 큰 영향을 주고 있는 것은 임대차3법일 것입니다. 유래가 없는 사회주의 정책이라고 까는 사람도 있지만 사실 임대료를 규제해야한다는 발상은 늘 있어왔고, 실제로 여러번 실행됐습니다. 하다못해 로마제국시대에도 비싼 임대료는 문제였고, 도시가 발생한 이래 월세가 큰 지출이 아니었던 적은 없습니다. 그리고 쿠바같은 극단적인 케이스가 아닌이상 세입자가 임대사업자보다 많기 떄문에 임대료 규제정책은 수차례 시행되었고, 지금도 하는 나라가 많기에 그 만큼 많이 연구되었습니다.

이에 대해 국제경제학의 대가이자 노벨경제학상 수상자인 폴 크루그먼이 뉴욕타임즈에 2000년도에 실은 칼럼이 있습니다. 스타 경제학자라 우리나라에서도 유명한 사람이죠. (본인분야가 아닌) 양극화 및 최저임금, 통화정책에서 어그로를 많이 끌어서 여러모로 유명하신 분인데 적극적인 기고 활동으로도 유명합니다. 제 미흡한 영어실력으로 의역이 상당히 많습니다. 양해 부탁드립니다.  

https://www.nytimes.com/2000/06/07/opinion/reckonings-a-rent-affair.html

Reckonings; A Rent Affair
임대료 정책의 계산서

Economists who have ventured into the alleged real world often quote Princeton's Alan Blinder, who has formulated what he calls ''Murphy's Law of economic policy'': ''Economists have the least influence on policy where they know the most and are most agreed; they have the most influence on policy where they know the least and disagree most vehemently.'' It's flip and cynical, but it's true.

추측되는 현실세계를 탐험해온 경제학자들은 “경제정책의 머피의 법칙”을 만든 프린스턴 교수 Alan Blinder의 말을 종종 인용해왔다. “경제학자들은 그들이 대부분 잘 알고 동의하는 영역에서 정책에 가장 적은 영향을 주고, 그들이 잘 모르고 (서로에게) 반대하는 영역에서 가장 큰 영향력을 발휘한다.” 웃기고 냉소적인 말이지만, 진실이다.

Consider, on one side, really tough issues -- where there are plausible arguments on both sides, where nobody really knows how to measure the tradeoffs. Should Microsoft be broken up and, if so, how? Should Britain adopt the euro? Let's ask the economists! And those economists who are prepared to express strong opinions on such inherently ambiguous questions command rapt attention.

양쪽 모두 그럴듯한 주장이 있고, 누구도 진실로 상충관계를 측정하는 방법을 모르는 터프한 이슈를 생각해 보자. 마이크로 소프트는 쪼게 지는 것이 좋을까?(*독과점 문제가 한창일 때라 마소의 기업분할 이슈를 말하는 것) 만약 그렇다면 어떻게? 영국은 유로를 채택하는 게 좋을까? 경제학자한테 물어보자! 그러면 그같이 선천적으로 애매한 질문에 강한 의견을 표할 준비가 된 경제학자들은 강한 관심을 모을 것이다.  

On the other side, consider an article that appeared in yesterday's New York Times, ''In San Francisco, Renters Are Supplicants.'' It was an interesting piece, with its tales of would-be renters spending months pounding the pavements, of dozens of desperate applicants arriving at a newly offered apartment, trying to impress the landlord with their credentials. And yet there was something crucial missing -- specifically, two words I knew had to be part of the story.

한편, 지난날 뉴욕타임즈에 실린 “센프란시스코에서 세입자는 애원한다.” 같은 기사를 고려해보자. 예비 세입자들이 수개월동안 거리를 돌아다니고, 여러 다스의 필사적인 지원자들이 새롭게 제공된 아파트에 도착하며, 집주인에게 자신의 신용을 설명하는 이야기는 흥미롭다. 그리고 거기에는 중요한 무언가가 빠져있다. 특히나 내가 알기로 반드시 이야기의 한 부분이 돼야하는 두 단어가 말이다.

Not that I have any special knowledge about San Francisco's housing market -- in fact, as of yesterday morning I didn't know a thing about it. But it was immediately obvious from the story what was going on. To an economist, or for that matter a freshman who has taken Economics 101, everything about that story fairly screamed those two words -- which are, of course, ''rent control.''

이제 나는 샌프란시스코의 주택시장에 대한 특별한 지식을 가지고 있다-- 사실 어제 아침까지 나는 그것에 대해 몰랐지만 이것은 즉각적으로 그 스토리가 어떻게 흘러갔는지로부터 명백해진다. 경제학자에게, 혹은 그 문제를 Economics 101(경제학원론 교제)에서 배운 신입생에게 그 이야기의 모든 것이 날카롭게 두 단어로 비명을 지르고 있다. 그것은 물론 “임대료 규제”이다.

after all, the sort of landlord behavior described in the article -- demanding that prospective tenants supply resumes and credit reports, that they dress nicely and act enthusiastic -- doesn't happen in uncontrolled housing markets. Landlords don't want groveling -- they would rather have money. In uncontrolled markets the question of who gets an apartment is settled quickly by the question of who is able and willing to pay the most. And so I had no doubts about what I would find after a bit of checking -- namely, that San Francisco is a city where a technology-fueled housing boom has collided with a draconian rent-control law.

무엇보다도 기사에서 묘사된 집주인의 행동들 - 잠재적인 세입자에게 이력서와 신용보고서를 제출하고 멀끔하게 차려입고 열정적으로 일하기를 요구하는 것 - 은 규제받지 않는 주택시장에서는 발생하지 않는다. 집주인은 세입자가 비굴하게 구는 걸 원하는 게 아니다, 그들은 돈을 더 원한다. 규제가 없는 시장에서 누가 아파트에 들어가냐는 질문은 누가 가장 돈을 많이 낼 수 있냐는 질문에 의해 빠르게 정리된다. 그리고 나는 약간의 확인이후 내가 찾은 것에 대해 전혀 의심이 없다. 즉, 센프란시스코의 technology fueled housing boom과 가혹한 임대료 규제 법안이 상충된다는 거다.

The analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and -- among economists, anyway -- one of the least controversial. In 1992 a poll of the American Economic Association found 93 percent of its members agreeing that ''a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing.'' Almost every freshman-level textbook contains a case study on rent control, using its known adverse side effects to illustrate the principles of supply and demand. Sky-high rents on uncontrolled apartments, because desperate renters have nowhere to go -- and the absence of new apartment construction, despite those high rents, because landlords fear that controls will be extended? Predictable. Bitter relations between tenants and landlords, with an arms race between ever-more ingenious strategies to force tenants out -- what yesterday's article oddly described as ''free-market horror stories'' -- and constantly proliferating regulations designed to block those strategies? Predictable.

임대료 규제의 분석은 모든 경제학 분야에서 가장 잘 이해된 이슈이고 경제학자들 사이에서 가장 갈등이 없는 분야이다. 1992년 전미경제학회의 설문에서 93%의 경제학자가 “임대료 상한을 만드는 것은 주택의 양과 질을 감소시킨다.”는 것에 동의했다. 대부분의 모든 신입생 수준 교과서는 임대료규제의 case study를 포함하고 있고, 이것의 알려진 side effect를 활용해 수요 공급의 원칙에 대해 설명한다. 절박한 세입자가 어디에도 갈 수 없기 때문에 규제 없는 아파트의 높은 임대료가 생기고, 집주인은 규제가 연장되는 것을 두려워해서 매우 높은 임대료에도 불구하고 새로운 아파트를 건설하지 않는가? 알만하다, 세입자를 쫓아내려는 전략과 함께 세입자와 집주인의 모진 관계 - 어제의 기사가 “자유시장의 호러 스토리”라고 기이하게 묘사한- 그리고 그러한 전략을 막기위해 지속적으로 증식하는 규제들? 알만하다.
(이 부분은 영어실력이 미흡해서 번역이 잘 안되네요.