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25/10/27 21:02
1. 주담대라는 시장이자율 대비 우수한 레버리지 수단
2. 실물자산 고유의 안정적 특성 3. 실거주의 효용 이걸 고려하고도 무려 주식이랑 비교가 되는거 자체로 이미 초우량자산이라고 봅니다 주식의 레버리지 안정성 보유효용을 생각하면..
25/10/27 21:13
+ 떨어지면 정부가 살려준다(feat. 둔촌주공 구하기)
사실 따지고 보면 '우수한 레버리지 수단' 같은 건 완전 말도 안되는 소리지만, 그 말도 안되는 소리를 말이 되게 해주는 거죠..
25/10/27 21:19
둔촌주공으로 공급과 수요 이론의 허실이 드러났죠. 그렇게 좋은 자산이고 수요가 넘쳐난다는데도, 가격이 빠질 것 같으니 미분양나서 정부가 살려줄 때까지 몰렸죠.
25/10/27 21:18
(수정됨) 그 세가지를 다 쓰더라도 수익을 보려면 비싼걸 사야 되죠. 히스토그램을 보면 연평균 수익률이 7.3% 입니다. 인플레 헷지로는 화폐증가율 만큼 가격이 올랐으니 역할을 잘하고 있습니다만, 공격적 자산증식 수단은 아닌 것 같습니다.
25/10/27 21:29
주택은 대부분 금융을 끼고 있다는 걸 생각하면
주거효용을 제외하더라도 실질 수익율은 더 높다고 봐야합니다. 같은 방식으로 주식에서 미수거래를 했다면 보유기간동안 상당부분 강제청산 당했겠지만 부동산은 그런 우려는 없구요
25/10/27 22:09
부동산이 말씀하신대로의 평균치로만 올라도
그렇다는 겁니다. 실제 주요지역은 그 이상일거구요. 부동산이 최상의 재테크라는 의견에 동의하지 않지만 최소한 한국 내에서는 주식이나 채권 또는 원자재보다 비교우위에 있었던건 거의 팩트의 영역이라고 보는데 특정 프레임을 잡아서 불리한 면 위주로만 적으시는거 아닌가 싶은 생각마저 들어요.
25/10/27 22:45
개인 성향과 경험이 많은 영향을 주는 걸테지만, 저는 빚이 제 연봉보다 많은 상황을 피하고 싶고, 가능한한 DSR을 20% 이내로 하고 싶습니다. 그리고 돈이 묶여서 집값이 떨어질 걸 알면서도 피하지 못하는 상황을 겪는 걸 피하고 싶습니다. 알려진 악재 앞에서는 거래 자체가 없어지니 집을 팔수가 없더군요. 물론 2-3년 기다리고 가격이 회복하고 매도가 되긴 했습니다만, 제 성향에 묶인 자산이 전체 자산의 대부분인 건 피하고 싶네요. 게다가 현금흐름도 잡아먹으니, 돈을 벌어도 내 삶이 나아지는게 안느껴집니다.
25/10/27 23:42
바람돌돌이님의 투자성향은 존중하지만 특정자산의 투자성과를 이야기할때
일반화된 관행이 있다면 그걸 고려하셔야 되는게 아닌가 싶습니다. 가령 40%~50정도로 보수적으로 주담대를 설정하셨더라도 이 글의 분석은 상당히 가치있는 내용이 되었을거 같습니다
25/10/27 21:23
월세를 고려하지 않은 계산이라 다시 계산해야 할 것 같네요... 대충 3%라고 치면 계산하신 연평균 수익률에 일괄 +3%를 해서 봐야겠고요.
25/10/27 21:36
내 집 아니면 전세 2년마다 옮길때의 스트레스 + 비용, 전세 안나가서 전세금 못받을까봐 스트레스...
숫자로 나오지 않는 이런것 포함하면 수익률 좀 낮아도 이득인듯....
25/10/27 21:47
글쎄요 여러 요인을 고려하면 기대한 수익 이상일지도요…
윗분들의 말씀대로 월세에 대한 고려 그리고 실거주에 대한 효용 그리고 수도권 편의 집중성 등만 따져도 서울 아파트는우량주이상 급은 되는거 같습니다
25/10/27 21:50
계산하신 내용을 보니 그동안 부동산의 성과가 대단하긴 했던 것 같습니다.. 게다가 2006년이면 노무현 정권 시기 고점은 아니더라도 어깨 정도 위치로 상당히 가격상승이 이뤄진 후의 시점이죠.
2006년처럼 노원구 아파트를 어깨 쯤에 사도 LTV 70%로 매수하면 20년 연평균 수익률이 22.3%가 나옵니다. 월세와 보증금으로 이자 등 비용을 처리할 수 있으니 매매가 상승이 전부 수익이 되는거죠. 실제로는 원금 상환도 이뤄지니 수익률은 10%후반으로 깎이긴 합니다. 상당히 중요한 투자포인트로 보이네요. 꼭 상급지를 안 사더라도 적당한 위치의 실거주를 LTV 최대치로 주담대를 받으면 장기적으로 훌륭한 수익률을 내주었다는 거죠. 정책대출처럼 체증식 상환이 가능하면 가장 좋고, 원금상환을 하더라도 중간에 갈아타면서 LTV를 다시 70%로 올려주면 수익률을 끌어올릴 수 있네요.
25/10/27 22:16
서울 최약체 금천구의 19년간의 자산수익율은 5.05%입니다. 이 경우 LTV가 70%라면 에쿼티 대비 수익율은 연간 12%에 육박합니다. 심지어 06년 매입이면 꽤 고점에 물린 경우인데도 그렇습니다. 갈아타기 중도상환 감안하면 수익률은 더 올라가겠죠.
결론은 (1)하락 시점 맞출 자신 없으면 거시적 분석하지 말고 사라. 그래도 먹는다. (2) 대출 이빠이 떙겨서 제일 좋은거 사라. 어차피 수익률은 그게 더 높다. (3) 물려도 구해준다. 정부가
25/10/27 22:53
제가 뽑은 자료는 각 구별로 거래량이 가장 많은 아파트입니다. 즉 대단지 일겁니다. (125개를 모두 확인해보진 않았지만, 상당수가 그 구에서는 가장 큰 단지겠죠.) 각각 아파트 별로 장단점이 있을 수 있는데, 아무튼 대단지라는 편향이 있습니다. 그래서 아마 거래량에 대해 고려하지 않고 전체 아파트를 대상으로 하면 이보다는 수익률이 낮아질 수 있습니다.
1, 2, 3에 대해서는 대체적으로 동의하지만, 하락타이밍을 맞춘다기 보다는, 가격 갱신을 하면서 올라갈 때가 아닐 때 사는게 중간 이상의 타이밍일 겁니다.
25/10/27 23:09
(수정됨) 17-22 의 문재인시점에서 서울아파트들이 전고돌파하며 올타임하이를 찍은시점은 17.09 즈음입니다. 그뒤로 100-200% 오른뒤 20 - 25%의 조정을 맞았죠. 오르는 와중 가격조정은 없었습니다. 주식으로 치면 한참 오르다 강보합으로 불 플래그그리면서 급등하는 트랜드 반복이었죠. 파동으로 치면 5파이후 조정거의 없이 파동 연장되는 그런 느낌이요
역사적인 올타임하이종목은 주식에서도 조정을 기다리는게 능사는 아닙니다. 기간조정이 들어간 지금같은 시점이 의사판단의 시점이죠. 가격조정이 올건지 기간조정이 끝낼건지에 대한 정답은 아무도 모릅니다. 다들 예측하고 판단해야죠.
25/10/27 22:22
외환위기 전에 아버지 출퇴근을 이유로 영등포 당산에 이사왔는데 수익율이 아버지 자산 중에 제일 안정적이고 우상향이였죠.
20년 넘게 실거주 중이시기도 하지만 1억대에 들어왔던 아파트가 지금 몇배 수준이 아니니...;; 돈만 땡길 수 있으면 서울 상급지, 중급지는 무조건 구하는 게 제일 안정적이지 않나 싶습니다.
25/10/27 22:52
그냥 실거주 만족도만 쳐도, 솔직히 다른거 다 압살 아닌가요
우린 자동차나 옷이나 가방이 산 후에 오르지 않아도, 오히려 구매 직후부터 가격이 떨어져도 만족하며 씁니다 그런데 아무리 봐도 차 가방보단 실거주의 만족도가 비교도 할 수 없이 클 거고요 못 가지면 무주택의 설움이, 가지면 실거주의 만족이 따라오는데... 그런데 심지어 오른다? 수익률과 상관 없이 진짜 머스트해브 아이템이죠 게다가 안정성은 주식 코인 등이 따라올 수도 없습니다
25/10/27 23:41
숫자만 따지고 보면, 레버리지, 임대료 고려해도 생각보다 고수익은 아니라는 게 이 글의 요지인데, 거따가 측정도 안 되는 감성가치 들이대면 답이 없죠.
애초에 비교군도 서울 특정 아파트 vs 지수인데, 여기부터 불공평한 비교죠. 부동산 레버리지 효과, 절약되는 임대료까지 고려한다손 쳐도 s&p에도 밀리고, 나스닥100이나 m7 개별주까지 들고 오면 저점 풀영끌을 가정해도 상대가 안되는데, 그럼에도 불구하고 푸근한 내집한채 타령이면 그 모든 숫자를 이겨낼 수 있으니 확실히 한국에선 서울 부동산 똘한채를 이겨낼 자산은 없을 거 같네요.
25/10/28 00:04
결국 여태까지는 서울 아파트가 나스닥같은 초월적인 수익률은 아니지만 그래도 괜찮은 수익률을 거뒀다는 것은 확실해보이네요. 근데 뭐 인식보다 높지는 않네요. 코스피 대비해서도 숫자가 일부 제외하고 크지 않고요. 취득세 및 세금 고려하고 앞으로 저출산때문에 감소할 세금을 메꾸기위한 세제개편이 부동산쪽에서 15년안에 할 가능성 높다고 생각하기 때문에 전 그냥 국장이나 미국 주식하는게 맞아보이네요. 주식은 배당금도 주고요. 좋은 자료 감사합니다.
25/10/28 00:28
바람돌돌이님의 부동산 관련 최근 글들은 결론을 미리 정해놓고 끼워맞추려는 티가 나서 자꾸 지적하게 됩니다.
주식 수익률은 왜 평균치만 제시하면서 아파트 수익률은 왜 평균 말고 제일 낮은 노도강 금관구 것만 들먹이세요? 비교하려면 제대로 비교하세요. 평균대 평균으로 붙이건, 분위 나눠서 하위권대 하위권으로 붙이건 간에요.
25/10/28 00:31
실제 데이터 한번 정리하고 넘어가죠.
2025년 6월 기사입니다. https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20250622/131857732/2 10년 기준 연평균 수익률(복리)은 우리나라 KOSPI 5.98%, 미국 S&P 500 12.84%, 일본 TOPIX 8.17% 입니다. 해당 기사에서 서울 아파트의 연평균 수익률은 10.15%라고 나오네요. 2025년 5월 기사입니다. https://www.hankyung.com/article/2025052947081 2015년부터 2024년까지 국민연금의 10년간 연평균 수익률은 6.56%입니다. 두 자료 모두 올해의 국장 급등세를 반영하지 않은 자료이지만, 어찌되건 일반 개인이 주식 투자로 최근 10년간 연평균 10% 수익률 찍었으면 시장평균도 앞서고 연기금도 넘어서는 고수입니다. 근데 서울아파트 연평균 수익률이 딸깍 10%입니다.
25/10/28 00:58
s&p는 달러고, 서울아파트는 원화잖아요. 기준점은 똑같이 잡고 비교를 해야죠
환율 오른만큼 s&p를 가산하든, 원화가치 감소만큼 서울아파트 수익률을 줄이든 해야죠. 배당재투자 감안하면 tr 지수로 비교를 해야 맞는데, 부동산은 임대료랑 레버리지 이자, 취득세, 양도세, 재산세, 종부세, 관리비 및 유지보수비용, 아 소득 없으면 건보료까지 뜯기겠네요. 그거까지 계산하긴 어려우니 이거까진 제쳐놓는다고 하더라도요. 그래도 대충 봐도 10%는 나오긴 어렵겠네요. 애초에 서울아파트 vs 전체 지수부터 불공평한 대결이긴 하지만 그거야 뭐, 서울아파트 아니면 부동산 취급을 안해주니 어쩔 수 없는거같고요.
25/10/28 00:58
서울 아파트가 주제니까 서울 아파트만 이야기하죠. 뭐가 불공평하다는건지 모르겠네요...
환율 계산까지 번거로우면 그냥 국장 vs 서울아파트 만 비교해도 됩니다.
25/10/28 01:01
서울 아파트는 전체 한국 부동산의 극히 일부니까요. 그럼 주식 쪽도 비교군이 나스닥이나 삼전 이런 식으로 어느 정도 범위가 제한되야 할텐데, 안 그러니 다소 비교가 불공평할 수밖에 없다는 겁니다.
달러 환산이야 대충 달러 오른만큼 제하면 되는데, 뭐가 번거롭습니까. 걍 원화가치 빠진만큼 원화 자산 가격도 빠진건데.
25/10/28 01:27
(전국 아파트 중 서울 아파트) vs (전체 주식 중 특정 주식) 이렇게 비교하고 싶으실까요?
뭐 그게 의미있다고 생각하신다면 그렇게 비교하셔도 되겠죠. 근데 전국 아파트 중 서울 아파트를 고르는 건 서울 사람 입장에선 쉽습니다. 직장이 서울이면 왠만하면 서울에 살 수 밖에 없으니까요. 끽해야 통근 가능한 수도권일테구요. 그렇지만 전체 주식 중 특정 주식으로 시장 평균을 이기는건... 주식 고수나 가능할겁니다. 삼전 요 몇달새 떵떵거리지만 1년 전만 돌이켜봐도 다들 고통속에서 몸부림치고 있었는데요.
25/10/28 01:05
(수정됨) 바람돌돌이님이나 몇몇 분들이 자꾸 아파트와 주식을 수익률 대 수익률로 비교하시는데, 이렇게 비교하면 안됩니다.
같은 자본으로 시작한 상황에서의 최종수익을 비교하려면 거주 상황도 비슷하게 맞춰야 합니다. 주식투자자도 어딘가에서 살아야죠. 집은 조상님이 사줍니까. 그렇다면 동일한 아파트을 가지고 A는 전세 살면서 나머지 돈으로 주식투자를 하고, B는 집에 올인한 상황으로 비교하는게 제일 합당합니다. 예시를 들어 계산해보겠습니다. 구로구 개봉동 현대 1단지. 25년차 2412세대 아파트입니다. 개봉역 역세권에 개봉초도 멀지 않고 나름 괜찮죠. 용적률 321%라 재건축은 꿈도 못 꾸지만, 59m2/84m2/114m2 딱 세 평형만 있어서 나름 균질성도 괜찮구요. 서울임에도 목감천 너머 경기도 광명의 신축들 기세에 밀리지만 실거주로는 골라볼만한 단지라고 생각합니다. 호갱노노 기준으로 84m2 시세 보면 2015년 9월 평균 4억 2600만원, 2025년 9월 평균 8억 4700만원 찍힙니다. 10년 연평균 수익률은 7.08%입니다. 25년 9월까지 22년 전고점도 회복 못했습니다. 그야말로 서울 평균 이하 가격의 아파트를 골라봤습니다. 이제 2015년 9월 4억 6000만원을 가지고 투자를 시작한 A, B를 생각해볼까요. A는 개봉현대에 올인했습니다. 집을 덜컥 샀어요. (레버리지는 계산 복잡해지니 다 뺐습니다. 보통 주담대 쪽이 더 유리하지만요) B는 같은 집 조건에 전세 들어가고, 차액으로 주식에 투자합니다. (이렇게 해야 실생활 조건이 동일해지겠죠.) 2025년 9월 시점에 어떻게 될까요? A는 4억 6000만원 예산으로 시작해서 2400만원 비용 쓰고 4억 2600만원짜리 집을 샀습니다. (복비 취득세 등기 이사비 청소 등등 넉넉잡고 1200만원, 2015년 기준 15년차 아파트니까 적당히 살만해서 인테리어에 2200만원 썻다고 해봅시다.) 이제 10년 뒤에 8억 4700만원이 되었으니 연평균 수익률 6.3%쯤 되네요. 12억원 이하 양도세 비과세 적용을 받는 집이라 팔면 그대로 자기 수익이 될테구요. 2025년 9월 현재 자산은 8억 4700만원입니다. 10년 살면서 집 고치고 수리하고 해서 1000만원 뺀다고 해도 8억 3700만원 이 되겠군요. B는 전세금으로 2억 2600만원 쓰고, 복비 이사비 청소 등으로 200만원만 들였다고 해봅시다. (개봉 현대는 2015년 당시 전세가율이 80%가 넘어가긴 했지만, 그냥 계산의 편의를 위해 대략 2억 2600만원짜리 전세에 들어갔다고 해볼께요. 거기에 더해 친절한 집주인이 10년 동안 전세가를 하나도 안 올리고 그대로 갱신했다고 치자구요. 참고로 2025년 9월 전세가 평균이 4억 8500만원 찍힙니다. 집주인이 상생임대인을 넘어서는 자비의 화신이군요!!) 그러면 초기 자금에서 2억 3200만원이 남는군요. 이걸로 주식에 투자해서 연평균 10%를 찍는거에요!! 10년 뒤 6억 300만원이 되었습니다. 그럼 전세금 더하면 2025년 9월 현재 자산은 2억 2600만 + 6억 300만 = 8억 3100만원 입니다. 어?!?! B에 엄청 유리하게, 말도 안되는 조건까지 섞어가면서 계산했죠. 근데.. 아파트 딸깍~ 한 A한테 졌네요? 자가 실거주의 가치 뭐 이런 건 신경도 안쓰고 숫자만 계산해도 이렇습니다. 계산을 B에 엄청 유리하게 했는데에도 이정도에요. 사실 여기에다가 레버리지까지 더해서 생각해야 합니다. 주택담보대출의 특성상 훨씬 더 큰 레버리지를 당겨쓸 수 있다는 것까지 감안해야죠. 그리고 초기 아파트 가격이 높을 수록 차이도 더 벌어지죠. 지금 서울 평균 이하의 아파트 가격으로 예시를 골라서 개봉현대1단지 기준으로 계산했는데, 서울 평균으로 하면 아파트 딸깍~ 쪽이 더욱더 유리해집니다. 결론 내려볼까요. 자산 증식에 있어 아파트 연평균 가격상승률 7.08%를 통한 실제 연평균 수익률 6.3%는 주식을 통한 수익률 10%를 앞설 수 있습니다. 수익률 숫자 자체야 주식이 더 높을 수도 있죠. 그런데 시드머니 차이가 큰 영향을 미치는 걸 사람들이 자꾸 간과합니다.
25/10/28 01:14
(수정됨) 아니.... 아파트는 특정 아파트 딱 찍어 놓고, 주식은 정체불명의 연평균 10%에다가 배당은 하나도 고려 안 하고, 전세로 산다고 맘에 드는 설정 잡고 하면 이게 멀쩡한 비교가 되나요? 월세 산다고 치면 또 얘기가 달라지겠네요? 전세금 대부분 때려박을 수 있으니까?
자가거주나 이사안가도 되는 그런 부동산의 감성가치 부정하지 않습니다. 사람마다 다르겠지만 중요한 가치지요. 그런데 숫자 비교는 제대로 좀 합시다.
25/10/28 01:19
(수정됨) 아파트 평균 이하 vs 주식 평균 이상으로 붙어도 아파트 쪽이 이길 수 있다는 예시를 든 겁니다.
저 아파트 가격이 서울 평균 이하인건 부동산 조금만 관심있어도 바로 아실텐데요. 심지어 제가 다 적어놨는데. 2015년에 아파트 전세 말고 월세 살면서 주식투자했던 사람들이 얼마나 있을까요? 당시 시대상에 맞춘 예입니다. 월세 조건으로 계산하시고 싶으시면 하셔도 되는데, 현실적인 이야기를 하시지요.
25/10/28 01:28
주식 정체불명의 연평균 10%이라기엔.. 위쪽 댓글에 국장 10년 평균 수익률과 연기금 수익률까지 참고자료 적어놨잖아요.
주식 수익률 평균 이상의 상황을 가정하는 것이구요.
25/10/28 01:42
(수정됨) 그... 2015년 9월 기준으로 주식은 꽤나 상승장이었고, 그 기준으로 하면 s&p500tr은 연평균 15%, 나스닥100tr은 20%씩 올랐어요..
환율상승 감안 안 해도 이 정도고, 환율 고려하면 더 높아질 거에요. 보통 주식 비교군을 s&p500으로 쓰는데, 거기다 전세로 돈 묶어놓고 하는 게 무슨 유리한 비교인가요. 월세로 사는게 비현실적일 것도 없고요. 비교가 엄청나게 어려운 대상을 억지로 결론 정해놓고 하려니 여기저기 구멍이 날 수밖에요
25/10/28 01:53
저는 2015년부터 2025년까지의 평균 데이터를 놓고 비교하는데 15년 9월 상승장이 뭔 상관입니까.
그리고 저는 국장 이야기 하니 미장 관심 많으시면 직접 계산해보시고 알려주세요.
25/10/28 01:58
2015년 9월부터 2025년 현재까지 수익률이 저거라고요. 우와아. 아파트는 특정 하나 잡아서 2015년 9월부터 현재까지의 수익률 뽑아서 그거 기준으로 계산하고, 그 대조 상대방은 대충 연평균 10%로 퉁쳐 계산하는게 맞는 비교라고 생각하시는 거에요?
저 논리대로면, 서울 아파트 중 안 오른 아파트 골라내서 비교하는 식으로 하면 결론도 바꿀 수 있을 거 같은데요.
25/10/28 02:07
(수정됨) 2015년 9월부터 현재까지 10% 수익률도 평균 이하잖아요. 남들은 딸깍으로 15, 20% 이상으로 찍어대는 시간대에서. 비교 대상들, 특히 비교군은 적당한 거 입맛대로 하나 정해서 들고 오고, 대조군은 결론을 위해 맘대로 짜맞춰 설정한 수준이라 엄청 이상해서 비교 결과도 잘 납득이 안 간다는 게 요지입니다. 예컨대 월세로만 바꿔도 계산이랑 결과가 상당히 달라질거 같은데요. 월세로 사는게 비현실적이란 말은 더더욱 이해가 안가고. 상식적으로 저 정도 돈을 주식에 때려박는다는 사람이 전세에 돈을 묶어놓는다는 선택을 하겠습니까?
25/10/28 07:41
코스피 10년 기준 연평균 수익률 5.98%이고 연기금 수익률도 6.56%라고 써놨잖아요.
왜 자꾸 주식으로 시장 평균 이긴다는 가정을 넣는거죠?
25/10/28 02:01
그리고 주식 연평균 10%는 올려쳐준겁니다. 시장평균도 이기고 연기금도 능가하는 수치로.
위에 다 써놨는데 글을 제대로 읽고 나서 댓글을 다시지요
25/10/28 07:39
왜 데이터를 무시하실까요. 10년 연평균 10%는 해당 기간 시장평균의 1.5배 이상입니다.
주식 데이터는 평균이상으로 올려칠꺼면 아파트 데이터도 평균 이상으로 올려쳐야죠. 최소 마용성 투자랑 비교해야겠네요.
25/10/28 07:46
달푸른 님// 코스피지수는 정해진 800여종목의 가격변동으로 구해지는겁니다. 그 800종목 평균이 연 7프로 이상이라는겁니다. 그런데 800종목에서 주식을 뭐하냐에 따라 수익이 나오는겁니다. 아파트와 비슷하게하려면 총액기준으로 500개 단지를 뽑아서 그 총액변화를 매년 기록하면 비슷하겠죠.
25/10/28 07:50
바람돌돌이 님// 그래서 연기금 데이터도 같이 놓은겁니다. 개미들이 연기금보다 수익 잘 낼 수 있나요? 지수추종 ETF 수익률만 따라가기도 벅찬데. KODEX 200으로 계산해보시면 되겠네요.
25/10/28 08:23
AI에 물어보니
2006~2025.10.24종가기준 S&P500 CAGR 11.23% 나스닥100 CAGR 14.86% 여기에 배당감안하면 S&P500은 12~13% 나스닥100은 15%정도로 보면 되겠습니다
25/10/28 10:18
(수정됨) 매우 매우 매우 동감합니다!!
흠 잡을 데 없는 의견이시네요. 글 작성자분은 먼저 결과를 정해놓고 데이터를 가져오니 터무니없는 주장이 되는 것이지요 가장 본질을 흐리는 말이 아파트와 코스피의 수익률 차이를 보라는 건데, 정말 아무것도 모르는 말입니다. 통계상 애초에 주식하는 개미들 시드가 대부분 1억도 안됩니다. 전문적으로 투자하는 사람 아니면 꼴랑 몇 천으로 굴리고 있죠. 이게 정말 중요한 것인데, 다들 흐린 눈으로 모르쇠 하지요.. 시드 규모 자체가 다르고, 중요한 것은 수익률이 아니라 수익 액이라는 것을 전혀 모르는 것이지요
25/10/28 01:14
일단 지금 최종가격 올려놓으신 것들부터 시세와 거리가 있어서... 그걸로 계산이 제대로 될 것 같은 느낌은 아닙니다.
토허제 때문에 계약과 실거래가 등록 갭이 3개월 이상 벌어졌고, 신고가 거래는 일부러 늦게 올리는 경향도 있어 적어놓으신 것들이 현 시세가 아닙니다. 강남 주택가 사정을 잘 모르시는 것 같아요.........
25/10/28 01:45
시세를 떠나서 실거래가 등록된 자체랑도 안맞아요.
원글에서 매도시점을 25년도 9월까지 신고된 최고가로 계산했습니다. 라고 쓰셨는데... 은마는 7월에 국평 42억 찍었고 41억 5천은 등기까지 마쳤습니다. 은마 매도가 37억 8천은 어디서 나온 숫자일까요. 바람돌돌이님이 제시한 데이터 자체를 맏을 수가 없네요.
25/10/28 07:45
(수정됨) 10층 이상만 추렸다는 걸 제가 놓쳤네요. 근데 그럴꺼면 10층 이상 데이터가 9월까지 있어야 의미가 있죠.
아파트는 주식처럼 빽빽하게 거래되지 않기 때문에 동일기간 비교할꺼면 신경을 더 써야 합니다. 그리고 은마는 최고 14층 아파트에요. 이 정도면 전체 매물 중에 몇%를 날리는 건가요.
25/10/28 07:51
굳이 왜 10층이하를 빼셨을까요?
10층이하에 사는사람도 많아서 데이터가 오염될텐데요 저층이라 실제 가격보다 저평가됨을 경계하셨다면 1,2층정도만 빼도 될것같습니다
25/10/28 07:55
선별 기준을 부동산 가격 볼 때 보는 일반적 기준과 상이하게 하니까 사람들이 의문점을 많이 표시하기도 하는거고, (보통 1/2/탑 제외하고 봅니다) 바람돌돌이님이 원하는 어떤 특수한 선별기준을 해서 얻은 자료가 2025년 1월의 실거래라면 1월-9월 의 상승분 데이터가 제외된 것을 보정하는 통계적 접근이 반드시 필요하죠. 부동산이 3월, 6월 급상승기가 있었는데 주식 같은 타 자산은 1-9월 상승분 포함된 9월 시세를 적용하고, 부동산은 1-9월 상승분 없는 데이터를 비교하는 게 어떤 의미가 있을까요?...
통계 비교에 여러가지 방법이 있지만, 인근의 단지 시세 곡선으로 외연하는 방법도 있고, 아예 타 자산 상승과의 비교가 목적이라면 개별 마지막 거래일의 비교자산 시세를 비교점으로 놓고 상승률을 비교하여 상대적인 상승 차이 데이터를 얻어서 가중치두어 전체를 합산하는 방법도 있죠. 예를 들어 선별해서 얻은 아파트 실거래가가 2025년 1월 자료고, 주식과 비교를 원한다면 이 케이스에 대해서는 2025년 1월 주가와 비교하면 되겠죠. 주식은 지금 현재 표시된 가격으로 살 수 있는데, 부동산은 조사하신 가격으로 매수가 택도 없으면 제대로 비교되는 게 아니잖아요. 부동산 시장에 대해서 실거래가 이상의 데이터를 얻어보신 적이 없고, 현재 시세 알아볼 방법을 모르시면 최소한의 보정은 해야죠......
25/10/28 09:01
(수정됨) 애초에 주택 가격 동향 이야기 꺼내시게 된 이유가 타 자산과의 비교 우위가 없다는 주장을 하셨던 게 시발점인데, 눈 감고 아웅 하시는건가요...
1. 부동산 추이를 제대로 파악하시는게 목적이라면 정보력이나 통계 기법을 향상시키셔야 힙니다. 추적기간 불일치하는 데이터 분석 기법 종류가 다양합니다. 2. 타 자산과의 비교가 목적이라면 현재 가지고 계신 불완전한 데이터에서도 방법은 있습니다.
25/10/28 08:39
거래량 5위까지를 뽑은겁니다. 그안에 뭐가 뽑힐지는 돌려봐야 아는거죠. 25개구의 125개 단지를 매년 뽑아서 올해가겨과 비교를 돌렸는데 어느단지가 재건축이고 어디가 아닌지를 어찌 아나요?
25/10/28 08:48
일반적으로 퉁쳐서 돌려버리면.... 그게 옳은 데이터가 나올까요???
전 전수조사 한 자료인지 알았는데 그것도 아니고 층수 제한도 있고... 데이터가 신뢰할만하다고 느낄까요??? 저만해도 왜 굳이?? 라는 생각이 드는건 사실이라서요 글의 어디에도 데이터의 기준을 왜이리 잡았나에 대한 구체적인 설명이 없잖아요?? 그래서 다들 데이터 지적하시는거구요 부동산이 거래량=가격이 아니잖아요?? 오히려 상급지 가지고 있는 사람은 더 오를때까지 쥐고 있을수도 있는거구요 주식의매매에도 여러 요인이 있듯 부동산 거래에도 여러 요인이 있다고 보는데... 데이터뽑은 기준에 대한 설명도 없이 숫자로만 비교하니 많은 분들이 데이터를 믿을 수 없다 하는거 아닐까요??
25/10/28 03:38
그러게요... 부동산 관련 글도 너무 정치화 되서 감정싸움으로 번지는 경우가 너무 많아서 분석하려는 시도는 반갑습니다만, 기본적으로 잘 모르시거나 관심이 별로 없으면서 숫자로만 접근하는거 같고 기본 데이터가 신뢰가 가지가 않으니 아쉽네요.
25/10/28 08:59
젼수가 이니니까 그렇죠. 토허제, 신고기한 등으로 누락된 데이터가 많고 1월 이후에 거래가 없는 것은 1월 이후 데이터가 비어 있는 상태인데, 이런 것 보정하는 통계적 기법 다 제쳐두고 당신이 신뢰 안하는 게 문제고 이 데이터 아니면 케이스 스터디 밖에 없다는 무리한 주장을 하면 어떡하나요.
+ 25/10/28 10:49
원래 샘플링이 아닌 데이터는 이상치가 아닌이상 원자료에서 보정안해요. 하는게 이상한겁니다. 그리고 제 방법론을 밝혔으면 거기서 생각하면 됩니다. 다른 방법론으로 이야기할거면 자기 데이터를 가지고오면 되는겁니다.
+ 25/10/28 10:59
(수정됨) 데이터 선별도 하고 가공도 하셨는데 무슨 원자료 입니까;; 본문에는 어떤 데이타를 선별(샘플링) 했다라고 말해놓고 여기서는 샘플링이 아닌 데이터라고 하시는 데 어떤 쪽으로 주장하실 지 일단 한 가지로 정하세요 그리고 현시점 까지의 이미 거래된 데이터도 전수가 아니라 보고시점이 미뤄진 조치 때문에 누락이 있다고 말씀드리는데 raw data 라고 주장하셔도 그 raw data 에 결함이 있는 건 최소한 인정하셔야죠. 2025년 거래 전수 raw data 임을 주장하시려면 2025년 거래 정보가 누락 없이 수집된 이후에 주장해야죠... 9월 까지 데이터만 수집한다고 하셔도 9월 거래건이 가계약-토허-본계약-실거래보고 과정 이후 1-3개월 지나야 올라옵니다. 9월 거래 건은 그래서 정확한 거래건수나 가격은 현재 아무도 정확히 몰라요. 내년 3월이나 되어야 윤곽이 잡히는 겁니다. 토허제 구역의 매물들은 토허된 이후에 본계약 날짜로 실거래가 등록되기 때문에 올라오는 실거래 날짜 자체도 이미 지연된 보고라 그것도 감안해야되요. (9월 실거래로 올라온 것도 실상은 6-7월 거래인 식) 가계약에서 본계약까지 6개월 갭 있는 경우도 있어요.
그리고 방법론을 밝혔으니 거기서 생각하면 된다는 이야기는 무슨 말이에요 또? 통계분석에서 방법론이 가장 중요한 쟁점이고 주장하는 사람이 이게 적절한 방법임을 디펜스해야죠. 공개게시판에 올리신 이상 방법론에 대한 비판 또한 받아들이셔야합니다. 논문 심사 피어리뷰도 다른 데이터 가져올 필요 없이 방법론 지적되면 거기서 수정을 하든 본인의 논리를 펼치든 해야되는 게 당연한거죠.
+ 25/10/28 12:19
본인이 하시면 됩니다. 자기가 하지않고 이럴걸 저럴걸 하는건 별 의미가 없는 지적입니다. 해보고 이게 더 좋아하면 의미가 있어요.
25/10/28 09:56
(수정됨) 아니, 저 데이터가 신뢰 안간다는건 그냥 소수의 사례랑 다르니까 못믿겠다가 아니라, '님 틀렸어요' 를 돌려서 말한겁니다;; 제가 틀렸을 수도 있으니까. 예를 들어 '거짓말 하지 마' 랑 '못믿겠어' 는 비슷한 뜻이지만 강함의 정도가 다르고, 저는 후자를 선호하는 편입니다. 즉 본문 데이터가 전수가 아니고, 제대로 된 데이터가 아니란 소린데요.. 이미 몽키매직님 댓글에서 지적은 다 있는거 같아서 굳이 길게 쓰진 않겠습니다.
하자면 여러가지가 참 많은데, 딱 하나만 꼽자면 여러가지를 양보해서 2025년 1월 데이터라고 쳤을 때, 현재 논의되는 부분의 많은 부분이 희석되는데다가 주식도 올해 1월과 비교를 해야 할 것 같네요 비교기간이란게.
+ 25/10/28 10:46
(수정됨) 대체 1월은 어디서 나오는 소리에요? 그냥 직접해보시고 틀린지 맞는지 더 좋은게 뭔지 해보시면 되요. 더 좋은거 만들어오시면 또 보면 되죠.
25/10/28 10:31
지금 윗 댓글들이나 따로 발제된 반박글에 전혀 반박이나 대응이 안되고 있지 않습니까..
글을 읽을수록 “역시 한국에서 최고 투자처는 부동산이야”라는 생각이 공고해질 것 같습니다만..
+ 25/10/28 11:01
동의합니다.
예를 들어, 이명박 정권의 안정적인 부동산 공급 정책 시절 투기했던 사람들은 돈을 잃고 아직도 PTSD가 남아 자료를 단 방향으로만 해석할 겁니다. 하지만 감정을 빼고 데이터를 해석하는 사람들에게는 객관적인 해석이 가능하겠지요
25/10/28 08:58
(수정됨) 아파트는 다른 투자 상품과 다르게 실거주가치가 있죠
그래서 투자 원금 = 매매가 - 전세가 로 볼수도 있습니다 누구나 실거주할 집이 필요하고 집말고 대체 투자한 사람들은 전세가에 해당 하는 돈을 추가로 조달해야 하니까요 https://pgr21.net/freedom/105245?divpage=21&ss=on&sc=on&keyword=%EC%A3%BC%EC%8B%9D 이분의 사례를 보면 아파트를 처분하고 난 수익금이 14억 이었으나 그중 7억은 전세금으로 돌릴수밖에 없었죠 갭을 투자원금으로 두면 수익률이 어마어마해질 겁니다
25/10/28 09:42
실거주라 치고 백퍼센트 본인돈으로 산게 아닌 이상 저 수익률에서 최등록세 및 금융 비용 세금을 빼면 이익률은 한자리수로 떨어지죠.
커피 원두콩의 원가가 싸니까 많이 남는다 커피 원두콩의 원가가 싸니까 많이 남는다 랑 다를게 없어서 이익률은 그 숫자대로만 보면 안됩니다.
25/10/28 09:46
결론의 둘째 항목이 중요해 보입니다. 극소수 상류층을 제외하면 부동산 투자는 필수적으로 영끌 올인을 해야 합니다.
그러니 영끌 올인이 두려우신 저를 비롯한 여러분들은 주식 투자를 해주세요 제발
+ 25/10/28 10:56
(수정됨) 러프하게 내돈 5.5억이 있는 사람이 서울시내 10억정도 아파트에 5년 동안 거주한다치고 매수, 전세, 월세를 비교해보죠.
1. 대출받아 아파트를 매수한 경우 10억짜리 아파트를 대출 50%받고 본인 돈 5억 대출금 5억에 각종 비용으로 본인 돈 추가로 5000만원 들었고 대출금 5억 만기30년에 이율 3.5%로 대출받아서 원리금균등으로 매달 220만원씩 갚았다고 가정해보죠. 5년 동안 대출원리금으로 13,200만원을 갚고 대출원금은 4억 5천으로 줄었네요. - 수익률이 안나와서 10억짜리 아파트가 5년 동안 연평균 5% 올랐다고 가정하면 12억7600만원입니다. 팔고 남은 대출금 4.5억 갚으면 8.26억 남죠. 본인돈 5.5억 + 원리금 변제 1.32억 합계 6.82억 들여서 8.26억을 만들었습니다. 양도세는 뭐 거의 0원에 가깝겠군요. -서울 평균정도 올라서 10억짜리 아파트가 5년 동안 연평균 8.5% 올랐다고 가정하면 15억원정도 됩니다. 팔고 대출원금 4억 5천 정도 남은거 갚으면 10억 5천이 남죠. 6.82억으로 10.5억을 만들었습니다. 5년 실거주 가정시 양도소득세 400정도 나오긴 하겠네요. 그럼 10.46억입니다. - 서초구에 아파트를 사서 10억짜리 아파트가 5년 동안 연평균 13% 올랐다고 가정하면 18.4억정도 됩니다. 팔고 대출원금 4억 5천 정도 남은거 갚으면 13.9억이 남죠. 6.82억으로 13.9억을 만들었습니다. 5년 실거주 가정시 양도소득세 2400정도 나오긴 하겠네요. 그럼 13.66억입니다. 2. 아파트 매수 대신 전세를 살면서 남은 돈으로 주식투자를 한 경우 서울에서 10억짜리 아파트에 전세들어가려면 4억 ~ 5억5천은 있어야하는데 5억 5천 전세를 들어가면 남는 돈이 없네요. 그러니 4억 전세를 들어갔다고 치죠. 그러면 투자금 1억 5천이 남네요. - 내가 평범한 코스피 지수투자자라서 1억5천을 5년 동안 평균 6%로 불리면 2억이 되고 보증금 4억을 합하면 6억이 되네요 대출원리금 5년 동안 13200만원 갚는 대신 매년 2640(220*12씩) 같은 수익률로 투자했다고 하면 1.49억이 되니까 내 돈은 7.49억이 됩니다. - 내가 그래도 미장 지수투자를 해서 1억5천을 5년 동안 평균 15%로 불리면 3억이 되고 보증금 4억을 합하고 원리금 13200만원도 매년 2640씩 같은 수익률로 투자했다고 하면 1.78억이 되니까 내 돈은 8.78억이 됩니다. - 내가 투자의 귀재라 1억5천을 5년 동안 평균 30%로 불리면 5.57억이 되고 보증금 4억을 합하고 원리금 13200만원도 매년 2640씩 같은 수익률로 투자했다고 하면 2.39억이 되니까 내 돈은 11.96억이 됩니다. 3. 아파트 매수 대신 월세를 살면서 남은 돈으로 주식투자를 한 경우 내돈이 5.5억 있는데 서울에서 10억짜리 아파트에 보증금 5천 월세 220만원에 거주하고 4억을 투자했다고 가정해봅니다. 월세가 더 낮은 집이라면 투자수익이 더 나오겠지만 여기서는 생략합니다. - 내가 평범한 코스피 지수투자자라서 5억을 5년 동안 평균 6%로 불리면 6.69억이 되고 보증금 1억을 합하면 7.69억이 됩니다. - 내가 그래도 미장 지수투자를 해서 5억을 5년 동안 평균 15%로 불리면 10.06억이 되고 보증금 1억을 합하면 11.06억이 됩니다. - 내가 투자의 귀재라 5억을 5년 동안 평균 30%로 불리면 18.56억이 되고 보증금 1억을 합하면 19.56억이 됩니다. 이건 아주 특수한 사례를 가정한거라 일반화시키지는 못하지만 부동산이 레버리지 효과덕분에 은행이율보다 시세상승비율이 좀만 더 높아도 수익률이 더 좋습니다.
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