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25/10/27 21:02
1. 주담대라는 시장이자율 대비 우수한 레버리지 수단
2. 실물자산 고유의 안정적 특성 3. 실거주의 효용 이걸 고려하고도 무려 주식이랑 비교가 되는거 자체로 이미 초우량자산이라고 봅니다 주식의 레버리지 안정성 보유효용을 생각하면..
25/10/27 21:13
+ 떨어지면 정부가 살려준다(feat. 둔촌주공 구하기)
사실 따지고 보면 '우수한 레버리지 수단' 같은 건 완전 말도 안되는 소리지만, 그 말도 안되는 소리를 말이 되게 해주는 거죠..
25/10/27 21:19
둔촌주공으로 공급과 수요 이론의 허실이 드러났죠. 그렇게 좋은 자산이고 수요가 넘쳐난다는데도, 가격이 빠질 것 같으니 미분양나서 정부가 살려줄 때까지 몰렸죠.
25/10/27 21:18
(수정됨) 그 세가지를 다 쓰더라도 수익을 보려면 비싼걸 사야 되죠. 히스토그램을 보면 연평균 수익률이 7.3% 입니다. 인플레 헷지로는 화폐증가율 만큼 가격이 올랐으니 역할을 잘하고 있습니다만, 공격적 자산증식 수단은 아닌 것 같습니다.
25/10/27 21:29
주택은 대부분 금융을 끼고 있다는 걸 생각하면
주거효용을 제외하더라도 실질 수익율은 더 높다고 봐야합니다. 같은 방식으로 주식에서 미수거래를 했다면 보유기간동안 상당부분 강제청산 당했겠지만 부동산은 그런 우려는 없구요
25/10/27 22:09
부동산이 말씀하신대로의 평균치로만 올라도
그렇다는 겁니다. 실제 주요지역은 그 이상일거구요. 부동산이 최상의 재테크라는 의견에 동의하지 않지만 최소한 한국 내에서는 주식이나 채권 또는 원자재보다 비교우위에 있었던건 거의 팩트의 영역이라고 보는데 특정 프레임을 잡아서 불리한 면 위주로만 적으시는거 아닌가 싶은 생각마저 들어요.
25/10/27 22:45
개인 성향과 경험이 많은 영향을 주는 걸테지만, 저는 빚이 제 연봉보다 많은 상황을 피하고 싶고, 가능한한 DSR을 20% 이내로 하고 싶습니다. 그리고 돈이 묶여서 집값이 떨어질 걸 알면서도 피하지 못하는 상황을 겪는 걸 피하고 싶습니다. 알려진 악재 앞에서는 거래 자체가 없어지니 집을 팔수가 없더군요. 물론 2-3년 기다리고 가격이 회복하고 매도가 되긴 했습니다만, 제 성향에 묶인 자산이 전체 자산의 대부분인 건 피하고 싶네요. 게다가 현금흐름도 잡아먹으니, 돈을 벌어도 내 삶이 나아지는게 안느껴집니다.
25/10/27 23:42
바람돌돌이님의 투자성향은 존중하지만 특정자산의 투자성과를 이야기할때
일반화된 관행이 있다면 그걸 고려하셔야 되는게 아닌가 싶습니다. 가령 40%~50정도로 보수적으로 주담대를 설정하셨더라도 이 글의 분석은 상당히 가치있는 내용이 되었을거 같습니다
25/10/27 21:23
월세를 고려하지 않은 계산이라 다시 계산해야 할 것 같네요... 대충 3%라고 치면 계산하신 연평균 수익률에 일괄 +3%를 해서 봐야겠고요.
25/10/27 21:36
내 집 아니면 전세 2년마다 옮길때의 스트레스 + 비용, 전세 안나가서 전세금 못받을까봐 스트레스...
숫자로 나오지 않는 이런것 포함하면 수익률 좀 낮아도 이득인듯....
25/10/27 21:47
글쎄요 여러 요인을 고려하면 기대한 수익 이상일지도요…
윗분들의 말씀대로 월세에 대한 고려 그리고 실거주에 대한 효용 그리고 수도권 편의 집중성 등만 따져도 서울 아파트는우량주이상 급은 되는거 같습니다
25/10/27 21:50
계산하신 내용을 보니 그동안 부동산의 성과가 대단하긴 했던 것 같습니다.. 게다가 2006년이면 노무현 정권 시기 고점은 아니더라도 어깨 정도 위치로 상당히 가격상승이 이뤄진 후의 시점이죠.
2006년처럼 노원구 아파트를 어깨 쯤에 사도 LTV 70%로 매수하면 20년 연평균 수익률이 22.3%가 나옵니다. 월세와 보증금으로 이자 등 비용을 처리할 수 있으니 매매가 상승이 전부 수익이 되는거죠. 실제로는 원금 상환도 이뤄지니 수익률은 10%후반으로 깎이긴 합니다. 상당히 중요한 투자포인트로 보이네요. 꼭 상급지를 안 사더라도 적당한 위치의 실거주를 LTV 최대치로 주담대를 받으면 장기적으로 훌륭한 수익률을 내주었다는 거죠. 정책대출처럼 체증식 상환이 가능하면 가장 좋고, 원금상환을 하더라도 중간에 갈아타면서 LTV를 다시 70%로 올려주면 수익률을 끌어올릴 수 있네요.
25/10/27 22:16
서울 최약체 금천구의 19년간의 자산수익율은 5.05%입니다. 이 경우 LTV가 70%라면 에쿼티 대비 수익율은 연간 12%에 육박합니다. 심지어 06년 매입이면 꽤 고점에 물린 경우인데도 그렇습니다. 갈아타기 중도상환 감안하면 수익률은 더 올라가겠죠.
결론은 (1)하락 시점 맞출 자신 없으면 거시적 분석하지 말고 사라. 그래도 먹는다. (2) 대출 이빠이 떙겨서 제일 좋은거 사라. 어차피 수익률은 그게 더 높다. (3) 물려도 구해준다. 정부가
25/10/27 22:53
제가 뽑은 자료는 각 구별로 거래량이 가장 많은 아파트입니다. 즉 대단지 일겁니다. (125개를 모두 확인해보진 않았지만, 상당수가 그 구에서는 가장 큰 단지겠죠.) 각각 아파트 별로 장단점이 있을 수 있는데, 아무튼 대단지라는 편향이 있습니다. 그래서 아마 거래량에 대해 고려하지 않고 전체 아파트를 대상으로 하면 이보다는 수익률이 낮아질 수 있습니다.
1, 2, 3에 대해서는 대체적으로 동의하지만, 하락타이밍을 맞춘다기 보다는, 가격 갱신을 하면서 올라갈 때가 아닐 때 사는게 중간 이상의 타이밍일 겁니다.
25/10/27 23:09
(수정됨) 17-22 의 문재인시점에서 서울아파트들이 전고돌파하며 올타임하이를 찍은시점은 17.09 즈음입니다. 그뒤로 100-200% 오른뒤 20 - 25%의 조정을 맞았죠. 오르는 와중 가격조정은 없었습니다. 주식으로 치면 한참 오르다 강보합으로 불 플래그그리면서 급등하는 트랜드 반복이었죠. 파동으로 치면 5파이후 조정거의 없이 파동 연장되는 그런 느낌이요
역사적인 올타임하이종목은 주식에서도 조정을 기다리는게 능사는 아닙니다. 기간조정이 들어간 지금같은 시점이 의사판단의 시점이죠. 가격조정이 올건지 기간조정이 끝낼건지에 대한 정답은 아무도 모릅니다. 다들 예측하고 판단해야죠.
25/10/27 22:22
외환위기 전에 아버지 출퇴근을 이유로 영등포 당산에 이사왔는데 수익율이 아버지 자산 중에 제일 안정적이고 우상향이였죠.
20년 넘게 실거주 중이시기도 하지만 1억대에 들어왔던 아파트가 지금 몇배 수준이 아니니...;; 돈만 땡길 수 있으면 서울 상급지, 중급지는 무조건 구하는 게 제일 안정적이지 않나 싶습니다.
25/10/27 22:52
그냥 실거주 만족도만 쳐도, 솔직히 다른거 다 압살 아닌가요
우린 자동차나 옷이나 가방이 산 후에 오르지 않아도, 오히려 구매 직후부터 가격이 떨어져도 만족하며 씁니다 그런데 아무리 봐도 차 가방보단 실거주의 만족도가 비교도 할 수 없이 클 거고요 못 가지면 무주택의 설움이, 가지면 실거주의 만족이 따라오는데... 그런데 심지어 오른다? 수익률과 상관 없이 진짜 머스트해브 아이템이죠 게다가 안정성은 주식 코인 등이 따라올 수도 없습니다
25/10/27 23:41
숫자만 따지고 보면, 레버리지, 임대료 고려해도 생각보다 고수익은 아니라는 게 이 글의 요지인데, 거따가 측정도 안 되는 감성가치 들이대면 답이 없죠.
애초에 비교군도 서울 특정 아파트 vs 지수인데, 여기부터 불공평한 비교죠. 부동산 레버리지 효과, 절약되는 임대료까지 고려한다손 쳐도 s&p에도 밀리고, 나스닥100이나 m7 개별주까지 들고 오면 저점 풀영끌을 가정해도 상대가 안되는데, 그럼에도 불구하고 푸근한 내집한채 타령이면 그 모든 숫자를 이겨낼 수 있으니 확실히 한국에선 서울 부동산 똘한채를 이겨낼 자산은 없을 거 같네요.
+ 25/10/28 00:04
결국 여태까지는 서울 아파트가 나스닥같은 초월적인 수익률은 아니지만 그래도 괜찮은 수익률을 거뒀다는 것은 확실해보이네요. 근데 뭐 인식보다 높지는 않네요. 코스피 대비해서도 숫자가 일부 제외하고 크지 않고요. 취득세 및 세금 고려하고 앞으로 저출산때문에 감소할 세금을 메꾸기위한 세제개편이 부동산쪽에서 15년안에 할 가능성 높다고 생각하기 때문에 전 그냥 국장이나 미국 주식하는게 맞아보이네요. 주식은 배당금도 주고요. 좋은 자료 감사합니다.
+ 25/10/28 00:28
바람돌돌이님의 부동산 관련 최근 글들은 결론을 미리 정해놓고 끼워맞추려는 티가 나서 자꾸 지적하게 됩니다.
주식 수익률은 왜 평균치만 제시하면서 아파트 수익률은 왜 평균 말고 제일 낮은 노도강 금관구 것만 들먹이세요? 비교하려면 제대로 비교하세요. 평균대 평균으로 붙이건, 분위 나눠서 하위권대 하위권으로 붙이건 간에요.
+ 25/10/28 00:31
실제 데이터 한번 정리하고 넘어가죠.
2025년 6월 기사입니다. https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20250622/131857732/2 10년 기준 연평균 수익률(복리)은 우리나라 KOSPI 5.98%, 미국 S&P 500 12.84%, 일본 TOPIX 8.17% 입니다. 해당 기사에서 서울 아파트의 연평균 수익률은 10.15%라고 나오네요. 2025년 5월 기사입니다. https://www.hankyung.com/article/2025052947081 2015년부터 2024년까지 국민연금의 10년간 연평균 수익률은 6.56%입니다. 두 자료 모두 올해의 국장 급등세를 반영하지 않은 자료이지만, 어찌되건 일반 개인이 주식 투자로 최근 10년간 연평균 10% 수익률 찍었으면 시장평균도 앞서고 연기금도 넘어서는 고수입니다. 근데 서울아파트 연평균 수익률이 딸깍 10%입니다.
+ 25/10/28 00:58
s&p는 달러고, 서울아파트는 원화잖아요. 기준점은 똑같이 잡고 비교를 해야죠
환율 오른만큼 s&p를 가산하든, 원화가치 감소만큼 서울아파트 수익률을 줄이든 해야죠. 배당재투자 감안하면 tr 지수로 비교를 해야 맞는데, 부동산은 임대료랑 레버리지 이자, 취득세, 양도세, 재산세, 종부세, 관리비 및 유지보수비용, 아 소득 없으면 건보료까지 뜯기겠네요. 그거까지 계산하긴 어려우니 이거까진 제쳐놓는다고 하더라도요. 그래도 대충 봐도 10%는 나오긴 어렵겠네요. 애초에 서울아파트 vs 전체 지수부터 불공평한 대결이긴 하지만 그거야 뭐, 서울아파트 아니면 부동산 취급을 안해주니 어쩔 수 없는거같고요.
+ 25/10/28 00:58
서울 아파트가 주제니까 서울 아파트만 이야기하죠. 뭐가 불공평하다는건지 모르겠네요...
환율 계산까지 번거로우면 그냥 국장 vs 서울아파트 만 비교해도 됩니다.
+ 25/10/28 01:01
서울 아파트는 전체 한국 부동산의 극히 일부니까요. 그럼 주식 쪽도 비교군이 나스닥이나 삼전 이런 식으로 어느 정도 범위가 제한되야 할텐데, 안 그러니 다소 비교가 불공평할 수밖에 없다는 겁니다.
달러 환산이야 대충 달러 오른만큼 제하면 되는데, 뭐가 번거롭습니까. 걍 원화가치 빠진만큼 원화 자산 가격도 빠진건데.
+ 25/10/28 01:27
(전국 아파트 중 서울 아파트) vs (전체 주식 중 특정 주식) 이렇게 비교하고 싶으실까요?
뭐 그게 의미있다고 생각하신다면 그렇게 비교하셔도 되겠죠. 근데 전국 아파트 중 서울 아파트를 고르는 건 서울 사람 입장에선 쉽습니다. 직장이 서울이면 왠만하면 서울에 살 수 밖에 없으니까요. 끽해야 통근 가능한 수도권일테구요. 그렇지만 전체 주식 중 특정 주식으로 시장 평균을 이기는건... 주식 고수나 가능할겁니다. 삼전 요 몇달새 떵떵거리지만 1년 전만 돌이켜봐도 다들 고통속에서 몸부림치고 있었는데요.
+ 25/10/28 01:05
(수정됨) 바람돌돌이님이나 몇몇 분들이 자꾸 아파트와 주식을 수익률 대 수익률로 비교하시는데, 이렇게 비교하면 안됩니다.
같은 자본으로 시작한 상황에서의 최종수익을 비교하려면 거주 상황도 비슷하게 맞춰야 합니다. 주식투자자도 어딘가에서 살아야죠. 집은 조상님이 사줍니까. 그렇다면 동일한 아파트을 가지고 A는 전세 살면서 나머지 돈으로 주식투자를 하고, B는 집에 올인한 상황으로 비교하는게 제일 합당합니다. 예시를 들어 계산해보겠습니다. 구로구 개봉동 현대 1단지. 25년차 2412세대 아파트입니다. 개봉역 역세권에 개봉초도 멀지 않고 나름 괜찮죠. 용적률 321%라 재건축은 꿈도 못 꾸지만, 59m2/84m2/114m2 딱 세 평형만 있어서 나름 균질성도 괜찮구요. 서울임에도 목감천 너머 경기도 광명의 신축들 기세에 밀리지만 실거주로는 골라볼만한 단지라고 생각합니다. 호갱노노 기준으로 84m2 시세 보면 2015년 9월 평균 4억 2600만원, 2025년 9월 평균 8억 4700만원 찍힙니다. 10년 연평균 수익률은 7.08%입니다. 25년 9월까지 22년 전고점도 회복 못했습니다. 그야말로 서울 평균 이하 가격의 아파트를 골라봤습니다. 이제 2015년 9월 4억 6000만원을 가지고 투자를 시작한 A, B를 생각해볼까요. A는 개봉현대에 올인했습니다. 집을 덜컥 샀어요. (레버리지는 계산 복잡해지니 다 뺐습니다. 보통 주담대 쪽이 더 유리하지만요) B는 같은 집 조건에 전세 들어가고, 차액으로 주식에 투자합니다. (이렇게 해야 실생활 조건이 동일해지겠죠.) 2025년 9월 시점에 어떻게 될까요? A는 4억 6000만원 예산으로 시작해서 2400만원 비용 쓰고 4억 2600만원짜리 집을 샀습니다. (복비 취득세 등기 이사비 청소 등등 넉넉잡고 1200만원, 2015년 기준 15년차 아파트니까 적당히 살만해서 인테리어에 2200만원 썻다고 해봅시다.) 이제 10년 뒤에 8억 4700만원이 되었으니 연평균 수익률 6.3%쯤 되네요. 12억원 이하 양도세 비과세 적용을 받는 집이라 팔면 그대로 자기 수익이 될테구요. 2025년 9월 현재 자산은 8억 4700만원입니다. 10년 살면서 집 고치고 수리하고 해서 1000만원 뺀다고 해도 8억 3700만원 이 되겠군요. B는 전세금으로 2억 2600만원 쓰고, 복비 이사비 청소 등으로 200만원만 들였다고 해봅시다. (개봉 현대는 2015년 당시 전세가율이 80%가 넘어가긴 했지만, 그냥 계산의 편의를 위해 대략 2억 2600만원짜리 전세에 들어갔다고 해볼께요. 거기에 더해 친절한 집주인이 10년 동안 전세가를 하나도 안 올리고 그대로 갱신했다고 치자구요. 참고로 2025년 9월 전세가 평균이 4억 8500만원 찍힙니다. 집주인이 상생임대인을 넘어서는 자비의 화신이군요!!) 그러면 초기 자금에서 2억 3200만원이 남는군요. 이걸로 주식에 투자해서 연평균 10%를 찍는거에요!! 10년 뒤 6억 300만원이 되었습니다. 그럼 전세금 더하면 2025년 9월 현재 자산은 2억 2600만 + 6억 300만 = 8억 3100만원 입니다. 어?!?! B에 엄청 유리하게, 말도 안되는 조건까지 섞어가면서 계산했죠. 근데.. 아파트 딸깍~ 한 A한테 졌네요? 자가 실거주의 가치 뭐 이런 건 신경도 안쓰고 숫자만 계산해도 이렇습니다. 계산을 B에 엄청 유리하게 했는데에도 이정도에요. 사실 여기에다가 레버리지까지 더해서 생각해야 합니다. 주택담보대출의 특성상 훨씬 더 큰 레버리지를 당겨쓸 수 있다는 것까지 감안해야죠. 그리고 초기 아파트 가격이 높을 수록 차이도 더 벌어지죠. 지금 서울 평균 이하의 아파트 가격으로 예시를 골라서 개봉현대1단지 기준으로 계산했는데, 서울 평균으로 하면 아파트 딸깍~ 쪽이 더욱더 유리해집니다. 결론 내려볼까요. 자산 증식에 있어 아파트 연평균 가격상승률 7.08%를 통한 실제 연평균 수익률 6.3%는 주식을 통한 수익률 10%를 앞설 수 있습니다. 수익률 숫자 자체야 주식이 더 높을 수도 있죠. 그런데 시드머니 차이가 큰 영향을 미치는 걸 사람들이 자꾸 간과합니다.
+ 25/10/28 01:14
(수정됨) 아니.... 아파트는 특정 아파트 딱 찍어 놓고, 주식은 정체불명의 연평균 10%에다가 배당은 하나도 고려 안 하고, 전세로 산다고 맘에 드는 설정 잡고 하면 이게 멀쩡한 비교가 되나요? 월세 산다고 치면 또 얘기가 달라지겠네요? 전세금 대부분 때려박을 수 있으니까?
자가거주나 이사안가도 되는 그런 부동산의 감성가치 부정하지 않습니다. 사람마다 다르겠지만 중요한 가치지요. 그런데 숫자 비교는 제대로 좀 합시다.
+ 25/10/28 01:19
(수정됨) 아파트 평균 이하 vs 주식 평균 이상으로 붙어도 아파트 쪽이 이길 수 있다는 예시를 든 겁니다.
저 아파트 가격이 서울 평균 이하인건 부동산 조금만 관심있어도 바로 아실텐데요. 심지어 제가 다 적어놨는데. 2015년에 아파트 전세 말고 월세 살면서 주식투자했던 사람들이 얼마나 있을까요? 당시 시대상에 맞춘 예입니다. 월세 조건으로 계산하시고 싶으시면 하셔도 되는데, 현실적인 이야기를 하시지요.
+ 25/10/28 01:28
주식 정체불명의 연평균 10%이라기엔.. 위쪽 댓글에 국장 10년 평균 수익률과 연기금 수익률까지 참고자료 적어놨잖아요.
주식 수익률 평균 이상의 상황을 가정하는 것이구요.
+ 25/10/28 01:42
(수정됨) 그... 2015년 9월 기준으로 주식은 꽤나 상승장이었고, 그 기준으로 하면 s&p500tr은 연평균 15%, 나스닥100tr은 20%씩 올랐어요..
환율상승 감안 안 해도 이 정도고, 환율 고려하면 더 높아질 거에요. 보통 주식 비교군을 s&p500으로 쓰는데, 거기다 전세로 돈 묶어놓고 하는 게 무슨 유리한 비교인가요. 월세로 사는게 비현실적일 것도 없고요. 비교가 엄청나게 어려운 대상을 억지로 결론 정해놓고 하려니 여기저기 구멍이 날 수밖에요
+ 25/10/28 01:14
일단 지금 최종가격 올려놓으신 것들부터 시세와 거리가 있어서... 그걸로 계산이 제대로 될 것 같은 느낌은 아닙니다.
토허제 때문에 계약과 실거래가 등록 갭이 3개월 이상 벌어졌고, 신고가 거래는 일부러 늦게 올리는 경향도 있어 적어놓으신 것들이 현 시세가 아닙니다. 강남 주택가 사정을 잘 모르시는 것 같아요.........
+ 25/10/28 01:45
시세를 떠나서 실거래가 등록된 자체랑도 안맞아요.
원글에서 매도시점을 25년도 9월까지 신고된 최고가로 계산했습니다. 라고 쓰셨는데... 은마는 7월에 국평 42억 찍었고 41억 5천은 등기까지 마쳤습니다. 은마 매도가 37억 8천은 어디서 나온 숫자일까요. 바람돌돌이님이 제시한 데이터 자체를 맏을 수가 없네요.
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