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24/09/24 14:16
제가 생각하는 부동산의 장점은
심리적 안정감 & 하락장에서 깔고 앉아 살면서 버티기 쉽다는 점 입니다. 또한 단점은 취등록세 등 적잖은 부대비용이 발생하고, 큰 덩치로 인해 기민한 행동이 힘들다는 점입니다. 게다가 노리시는 것이 재개발&재건축이고, 10년 안에 가시적인 성과가 보였으면 좋겠다고 한다면... 너무 터프한 길을 가시는 것이 아닌가 걱정이 됩니다. 10년 안에 재개발이나 재건축의 가시적인 효과가 있는 집이라면 이미 가격에 반영이 되어 있을 것이고.. 재개발이나 재건축은 진행 되면서도 스트레스 엄청 받거든요... (분상제의 발단이 된 삼성동 라클래시는 2000년 언저리에 이미 재건축 얘기가 있었는데, 20년 가까이 지나서 완공되었고.. 한남3구역 재개발도 2000년 언저리부터 재개발 된다 했는데 아직 주민들도 내보내지 못했습니다) 이미 부동산에 투자를 하고 계시고 저보다 아시는 것이 많으리라 생각하지만 적어주신 기대하시는 것들과 부동산이 과연 맞는 투자 방법일지 조금 의문이 드네요.
24/09/24 15:15
제가 너무 쉽게만 생각했나 봅니다. 제가 투자를 기민하게 하는 성격이 아니라서 주식이나 다른 투자보다는 덩치가 큰 부동산을 생각하고 있었는데 너무 가벼이 생각한 것 같습니다. 깊이 재고해보겠습니다. 좋은 말씀 감사합니다!!
24/09/24 14:28
(수정됨) 정말 잘 모르면 재건축쪽은 안보시는걸 권장합니다.
공부 많이 하고 잘 안다고 되는 곳이 아니라 돈이랑 시간이 많아야 되는 곳에 가깝습니다. 돈이 몇십억 있어서 괜찮은곳에 한 10억 묻어놓고 잊는다는 개념으로 접근하면 모르겠는데 언제 될지도 모르는 강남 재건축에 전재산+빚내서 몰빵하는건 위험해 보입니다. 재건축 특성상 조합설립부터 입주까지 그나마 빠르면 20년 잡아야 하고 수많은 개인과 단체의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는데다가 정치/경제 상황에 따른 불확실성이 상당히 커서 안정적으로 투자하기엔 어려움이 많습니다. 게다가 요즘은 공사비 상승으로 인한 분담금 문제 때문에 하라고 떠밀어도 못하고 있기도 하구요. 과거 한때 재건축이 돈 되던 시절이 있었고 미래는 어떻게 될지 모르지만 현시점에선 재건축은 좀 아닌거 같네요.
24/09/24 15:18
제가 재건축을 생각하게 된 건 앞으로 큰 돈 들어갈 일이 거의 없고 가족을 꾸릴 가능성이 거의 없어서 시간은 충분하다 생각했었는데 제가 너무 가볍게 생각했나 봅니다. 재건축에 대해서 다시 한 번 깊이 생각해보고 다른 방도가 있는지 많이 고민해보겠습니다. 정말 감사합니다!!!
24/09/24 14:42
재건축/재개발은 투자/실거주 분리하면서 고려할 수 있는 선택지가 아닙니다. 실거주하면서 버티는 걸 각오해야 됩니다. 재건축/재개발 예정인 구축 단지/구역들은 임대료가 싸서 갭으로 접근하기 어렵습니다. 그리고 세입자가 살고 있으면 유지비가 더 많이 들어요. 내가 버텨야 버텨지는 거지 세입자는 안 버티고 즉각즉각 수리 요구합니다. 당연한 요구죠.
수입이 크지 않은데 투자/실거주 분리하려고 생각하신다면 실거주지를 더 다운그레이드 해서 대출이 필요 없는 수준으로 옮기시고, 투자는 좋은 입지의 선호 지역으로 갭이 작은 곳을 찾아서 하시는 방향으로 하세요. 그리고 5-10년 현금 모으고 주담대 더해서 입주 가능한 정도 금액대로 하세요.
24/09/24 15:20
성산시영을 알아보게 된 것이 지금 현재 가지고 있는 금액으로 대출없이 구입이 가능할 것 같아서 전세살면서 재건축 될 때까지 기다리려 했는데 좀 더 시간을 들여야겠군요. 제가 너무 안일하게 생각했나 봅니다. 좀 더 시간을 가지고 여유있게 고민해보겠습니다. 댓글 감사드립니다!!!
24/09/24 15:02
재건축이 무조건 이익나던 시절은 지나갔고, 옥석고르기가 중요한데 최근 옥들은 시드가 15억-20억은 있어야하더라고요. 여의도 시범이나 광장, 목동 주요단지들까지는 재건축이익이 남았다고 생각하는데 10억으론 접근이 어렵죠.
부알못이라 모르겠지만 성산시영이 과연? 10년 묶어논다면 집값이 20억이 넘어야하는데 과연? 싶습니다. 요새 재건축은 정말 안목이 있거나 시드가 많아야한다고 생각해서 저도 좀 비추입니다.
24/09/24 15:22
여의도 시범이나 광장, 목동 쪽은 제가 가기가 좀 부담스러워서 성산시영을 생각하고 있었는데 말씀대로 과연 재건축 후 시세가 받쳐줄까하는 고민도 있습니다. 많은 분들이 말리시는 것처럼 재건축은 좀 힘든가 보군요. 다시 한 번 생각을 해보겠습니다. 생각을 정리할 수 있게 도움을 주셔서 정말 감사드립니다!
24/09/24 18:23
2021 초호황에 사고 지금 개피보고 있는 부동산 투자자로서 한마디 드리자면 실거주 목적이 아닌 내 자본의 100% 이상의 투기목적의 부동산 투자는 자살행위라고 생각합니다.
24/09/24 18:50
재건축 재개발은 쳐다도 보지 마세요
아무리 서울, 수도권이라도 이 시점(원자재 가격 상승, 공사비 상승 등등등)에선 공사하던 아파트도 중단하는 판국에 설사 진행된다고 해도 다 지어갈때 쯤 1인당 분담금이 억단위가 추가될 가능성이 높습니다 투자에는 정답이 없고 언제나 본인이 책임을 받는건데 지금 영끌할만한 지역은 강남 등 일반인이 쳐다도 못볼 지역이고 나머지는 서울, 수도권이라도 조심해야 한다고 봅니다
24/09/25 09:23
강남은 가고싶지만 현재 상황에서는 너무 무리라고 생각되어서 이미 포기했고 그나마 가능성있는 곳을 보고 있는데 더 신중해야할 것 같습니다. 조언 감사드립니다!!!
24/09/24 21:39
저는 윗분들과 반은 같고 반은 다른생각입니다.
1. 같은 생각은 재건축/재개발을 생각한다면 10년은 짧은 기간입니다. 20년이나 그 이상을 생각하셔야 합니다. 2. 다른 생각은 실거주 아닌 투기목적 or 갭투자 등의 부동산구입도 충분히 재테크로 고려할 수 있다라는 점입니다. 질문에 대한 답으로 돌아가서 가지고 있는 현금 안(10억) / 10년이내 가시적 / 최대한의 성과 -> 재건축/재개발은 아니되 그 외 다른 부동산에 대해 알아보는것을 추천드립니다.
24/09/25 09:26
네 재건축 재개발은 많은 분들의 말씀대로 좀 위험하다는 판단이 섰고 갭투자는 제가 겁이 많고 타인에게 위험을 전가할 수도 있겠다라는 생각이 들어 지양하고 있습니다. 말씀대로 좀 더 공부하여 다른 대안이 있는지 알아보겠습니다. 좋은 말씀 감사합니다!
24/09/24 23:09
재건축, 재개발 다 분담금이 계속 올라가서 예전만큼 메리트가 없을 것 같습니다.
조합원 물건을 피주고 사시는게 현실적일듯
24/09/25 09:27
앞으로 시세 상승이 충분할거라 생각되어서 분담금 포함해도 그래도 제가 좀 더 이득을 볼거라 생각되어서 알아보고 있던 차인데 좀 성급했던 거 같습니다. 좀 더 고민하고 알아보겠습니다. 좋은 말씀 감사합니다!
24/09/25 07:44
딱 초심자의 행운급으로 투기판에서 돈을 따 재미를 느낀 초보 도박유망주가 본인이 카드에 소질을 느끼며 빠르게 큰 돈 벌고 싶어서 큰 판에 들어갔다가 망하는 루트 클리셰 아닌지
신중하십시오..
24/09/25 10:18
그나마 재건축, 재개발이 정상적으로 될 "가능성"이 있는 곳은,
장기간의 금융 이자 와 시공사의 묻지마 중간 공사비 증액 추가 분담 요구의 (추가분담금) 지불이 가능한 세대가 모인곳 외에는 답이 없습니다. 문제는 이런곳들은 대게 강남, 한남 같은 돈 있는 동네의 비싼 물건 뿐이고 이런곳들 조차 내부 사정을 보면 수많은 난관들이 많습니다. 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 제대로 된 비싼 재건축 예정지를 사거나(이촌, 반포, 한남) 어설픈 물건은 건들지 않는게 돈 버는 길 같습니다.
24/09/25 10:50
네 저도 많은 분들이 말리고 계셔서 위험성을 인지하게 되어 마음을 접고 있습니다.
제가 가진 금액 내에서 찾다 보니 재건축/재개발 쪽을 알아보고 있었는데 좀 위험한 생각이었나 봅니다. 좋은 말씀 감사드립니다!!
24/09/25 10:51
재개발 재건축 돈 안된다는 의견이 많은데 저는 그건 아니라고 보고요. 어차피 추가분담금 다 때려맞아도 돈은 됩니다.
그런데 인생은 생각보다 길고 변수가 많습니다. 가능성이 낮으시다지만 만에 하나라도 가족이 생기면 계획은 무조건 틀어집니다. 실입주 목표하고 한채로 투자하실거라면 아무리 몸테크여도 최소 사업시행인가 이상 진행된 사업장에 투자하십시오. 관리처분인가까지 난 현장도 이주 철거 착공 준공하는데 10년 걸릴 수 있습니다. 성산시영이요? 아직도 추진위입니다. 초기 재건축 재개발 몸테크 마음먹은거 지금 마음 그대로 20년 못버티고요. 진행이 잘 되더라도 스트레스로 마음고생하실 수 있습니다. 그게 아니라면 6.5억짜리 집에 그냥 거주하시고 3억으로 서울 재개발 투자하시는 것을 추천드립니다.
24/09/25 10:53
많은 말씀들어보니 너무 성급한 생각이었나 싶은 생각이 들어서 마음을 접었습니다.
버텨보겠다고 생각은 했지만 마음이 약한 편이라 마음고생이 얼마나 될 지 가늠도 안되네요 흐흐흐흐 말씀해주신 재개발 부분은 천천히 시간을 가지고 알아보겠습니다. 정말 감사합니다!
24/09/25 11:00
정말 이쪽에 관심이 많으시고 공부할 생각이 있으시다면 3~4억대로도 서울 재개발구역 물건 좋은 곳 많이 나옵니다.
이런 곳을 사서 묻어두셨다가 사업시행인가 이후 조합원 분양신청하고나서 매도하시거나 하면 좋은 결과가 있을거라고 생각합니다. 하지만 구역지정도 안된 곳에 모아타운이니 동의서 열심히 받고있다고 홍보하는데를 덜컥 매수하시는것은 최악의 투자입니다. 보통 신축빌라 업자들이 몇채 지어놓고 안팔리면 하는게 재개발 바람불어서 동의서 걷는시늉하면서 투자자들한테 피붙여서 물건 넘기는 거거든요. 현실적으로 동의율 80% 잘 나오지도 않고요. 자기 물건 다 팔고나면 조용히 사라집니다. 서울 이정도 입지에 뭐 잘되기만 하면 20억 어쩌구 이거에 많이들 속습니다. 모를수록 안전하게 가세요.
24/09/25 11:21
제가 스스로 생각해도 너무 안이하게 살았던 거 같아 이제부터라도 관심을 가지려고 노력하고 있습니다. 말씀하신 내용대로 재개발 관련해서 좀 더 공부하고 주의를 주셨던 부분에 대해서도 항상 조심하고 경계하겠습니다. 가볍게 지나치실 수도 있는 질문글에 이렇게 관심갖고 댓글 남겨주셔서 정말 감사드립니다. 오늘 하루도 좋은 하루 되시길 바랍니다!!! 정말 감사합니다!!!
24/09/25 23:50
저는 재건축 두개 투자중인데 하나는 내년 입주
하나는 입주까지 7년정도 생각중입니다 제생각엔 지금이 재건축 투자의 적기라고 생각합니다 누가봐도 요즘 트렌드는 얼죽신이죠 재건축 공사비 폭등에 여러이유로 이제 끝났다고 다들 말합니다 이럴때가 기회입니다 언제나 신축은 선호되었지만 지금처럼 신축과 재건축 갭이 컸던 적은 없었습니다 신축이 고평가인지 재건축이 저평가인지 개인마다 생각이 다르겠지만 전 이럴때야말로 재건축에 들어갈 때라고 생각하구요 남들이 다 망했다고 할때가 기회입니다
24/09/26 11:53
재건축에 투자는 할 수 있다고 생각하는데, 유망한 재건축 단지는 곧바로 토허제 묶여서 강제 입주해야 된다는... 신축은 고평가가 맞는 것 같고 시간 지나면 희석될 여지가 있어 보이는데 재건축이 저평가인지는 잘 모르겠습니다. 압구정 신현대가 평당가 1.5억 찍고 있는 마당이라... 재건축은 재건축 후에 잘 지은 단지가 될 거냐가 가격에 큰 영향을 미치는 걸로 보입니다.
24/09/26 12:16
당연히 입지 좋은곳의 재건축으로 골라야겠지요
저는 반포밖에 몰라서 예를 들면 제가 신반포 4차 작년에 25.7에 살때 원베일리가 40억 이었거든요 제가 봤을땐 이정도로 차이날 정도의 입지인가? 생각했을때 그건 아닌거 같고 그럼 신축이 오버슈팅이거나 재건축 저평가 둘중에 하난데 전 재건축 저평가라 생각하고 매수 진행했습니다 제가 살때도 신축 너무 비싸다 재건축 이제 공사비 오르고 힘들다 이런얘기 팽배했지만 전 아니라고 생각했었구요 지금도 서울에서 주변신축에 비해 재건축 가격 비교해서 추분, 진행기간 고려해서 저평가라 판단되면 들어가도 된다고 봅니다 물론 제가 반포 이외 지역은 잘 몰라서 성산시영이나 이런곳이 어느정도 사업성 나오는지는 모르기 때문에 거기를 사야된다고 할순 없고 제 지인이 10억 자금으로 부동산 투자 한다고 하면 제가 아는 반포같은 곳 재건축은 자금부족으로 힘드니 헬리오 작은 평수 (22평정도?) 갭끼고 사놓고 빌라 월세살면서 버티라고 조언해주고 싶습니다
24/09/26 15:04
(수정됨) 원베일리는 오버슈팅이라고 개인적으로 생각합니다... 거기는 오픈 때 중대형 위주로 20-30집 정도 봤었고, 임장도 여러 번 갔다왔지만 그 가치인지 정말 의문스러운 단지 중 하나입니다. 반포 내에서 교통, 상권이 좋은 편도 아니고, 초등학교 통학 (잠원초/반원초 선택) 은 지옥이고, 단지 둘레 산책로 하나 없고, 건폐율 높으면서 중대형 평수 레이아웃이 좋게 말해줘서 형편없습니다. 아마도 한강뷰 뽕차서 거래되는 것 기준으로 호가가 계속 끌어올려져서 그런게 아닌가 하는데... 시간이 지나야 정답을 알겠죠. 신축 프리미엄 빠지고 입지가치로 평가될 때 다시 한 번 봐야될 단지가 아닌가 합니다. 아리팍도 신축물 빠지기 시작하는데, 60평 이상 대형 평수는 최근 3-4 년 간 거래가 거의 (한강뷰 70평대만 1-2개?) 없습니다. 가서 보면 왜 거래가 없는지 즉시 납득됨... 반래퍼, 반자는 60평 이상 꾸준히 거래되고 있습니다.
신반포 4차는 잘 사셨네요. 재건축 계획 평면도 보니까 아리팍, 원베일리 평면도 보고 썩은 눈이 좀 치유되는 느낌이던데, 끝까지 잘 진행되길 빕니다. 지금 시점에서는 재건축 예정단지들 시세가 뛰어서 작년에 알아보실 때와 상황이 많이 다릅니다. 타이밍 아주 잘 잡으신듯요.
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