|
:: 게시판
:: 이전 게시판
|
- 자유 주제로 사용할 수 있는 게시판입니다.
- 토론 게시판의 용도를 겸합니다.
통합규정 1.3 이용안내 인용"Pgr은 '명문화된 삭제규정'이 반드시 필요하지 않은 분을 환영합니다.법 없이도 사는 사람, 남에게 상처를 주지 않으면서 같이 이야기 나눌 수 있는 분이면 좋겠습니다."
22/05/17 18:11
원래 거품이 빠질땐 가장 약한고리부터 터져나갑니다.
서울 강남 중심이야 폭락까진 아니더라도 20~30%조정 후 장기간(다시 저금리 될때까지) 안오르겠죠 한국은 늘 부동산이 계단형태로 오르고 내립니다. 그리고 똑똑한 한채 가진사람이야 버티면 되지만 주택매수세의 상당수는 투자목적의 다주택 소유자고(겝투자) 그런 물량은 금리인상이되면 버티기 어렵습니다.
22/05/17 23:08
갭투자 한 사람들이 금리인상 되는거랑 무슨 상관이죠?
대출 있다고 하면, 전세 들어오지도 않아요. 큰 금액은 전세금으로 충당하고, 나머지 부분만 본인 돈이 추가로 들어가는데... 어차피 다주택자는 대출도 거의 안나오고요. 다주택자는 세금과 연관이 많지, 금리와는 크게 상관 없습니다.
22/05/17 16:20
금리 때문에 박살날 거라고 생각하신다면 금리가 아예 개박살나서 10% 됬다고 가정하고, 서울집을 풀 대출 끌어서 샀다고 생각하고 지금 조여진 주담대에서 대출 이자가 얼마나 나오는지 계산해보세요. 15억 이상 집이야 대출도 안되니 계산할 필요도 없이 금리 영향 없고, 10-15억 대 집을 주담대 + 신용대출 최대한 끌어서 (LTV/DSR/신용 한도 최대) 샀다고 가정하고 대출 이자 계산해보시죠. 그 집 가격에 이자가 그 정도면 그 정도에 사람들이 팔지 안 팔지...
22/05/17 09:02
기대하고 있습니다. 결혼을 생각하고 있는데 처음엔 구매를 생각하고 있었지만 이젠 전세도 위험하겠더라고요. 월세로 시작해서 간 보다가 2~3년 후에 구매를 고려중입니다.
22/05/17 09:08
그린벨트나 공원부지나 재건축 용적률 상승이나 아예 없는건 아닌데..
이해관계가 너무 얽혀있죠. 당장 용산 미군부지만 해도 대량 공급 가능한 지역인데, 거기 공원화 안하면 인근 부동산 보유자들 난리날걸요. 넓게 봐도 기존 서울내 주택보유자들도 집값 및 삶의 질 고려시 반대할거구요. 즉 생으로 쉽게 개발할 수 있는데는 없고, 어느 정도 반대를 감수하고 할 수 있는 지역음 당연히 있다. 다만 그러니 지금까지 안해핬다 정도..
22/05/17 09:50
서울도 인서울은 빈 땅이 없어서 다 때려부수고 다시 지어야하니까 그게 어려운거지 바로 외곽 경기도 쪽에는 계속해서 공급중이죠..... 문제는 그렇게 공급해도 지방에서 올라오는 수요 때문에 여전히 공급이 부족하다는거.....
22/05/17 16:37
서울은 땅값이나 땅이 없는게 문제가 아닙니다. 땅 값은 더 비싸게 팔 수 있으면 문제가 안되고 (분상제 제한, 용적률 제한 완화가 필요함) 땅은 많습니다. 서울에 아파트 지을 땅 없다고 하는 사람 나올 때마다 저는 ??? 하는데 그런 사람들은 서울 구석구석 돌아봤는지 궁금합니다? 아파트 올릴 땅, 재개발 할 수 있는 낙후 구역 아직도 많은데 땅의 소유관계가 복잡한 게 문제입니다. 이건 정부나 지자체에서 적극적으로 조율/정리할 방법을 마련해줘야 하는데 최근 정부가 이 부분에서 소극적이었어서...
22/05/19 09:36
현실은 조율/정리가 더 어렵게 시장 또는 도계위가 머릿속에 그린 것을 니들이 알아서 해오라며 단위별로 해도 될까말까한걸 지구단위계획이니 뭐니 해서 묶어놓는 등 더 힘들게 만들기 일쑤입니다.
22/05/17 09:07
대구는 부동산 폭등장 시기일때도 항상 말 나오던 지역이죠
근데 비단 대구뿐 아니라 앞으로 서울 외에는 공급에 답 없을 겁니다. 금리 올랐다고 오른다는 사람들에게 공급폭탄의 무서움을 보여주는 시기 올거라 봅니다. 근데 이게 정상이죠 지금 집값은 너무 비쌉니다. 진짜 이해안가는 지방 지역들 언급만 하면 아실곳들 많을겁니다... 이런곳들 다 제자리 찾아갈거라 봅니다.
22/05/17 10:35
고정을 잘 안선택하게 된게 은행에서 변동을 추천하는데다가 지금이면 금리 오른다는 전망이 바로 되지만
몇 년 전에 최소 1~2프로가 당장 차이나니까 고정 잘 안 고르죠
22/05/17 17:05
대출 10억 받았다 치면 금리 1% 올라갈 때 1년 이자가 천 만원 늘어나는거고, 한 달에 80만원 남짓 많아지는건데, 그거 감당도 못하면서 그 정도 대출 받았으면 망해도 싸네요.
애초에 10억 대출이 나왔을리도 없지만 말이죠
22/05/17 09:43
사실 저는 이것도 좀 이상한게 자기가 거주하고있는 집의 가격이 얼마나 오른들 그게 현금으로 바뀌는게 아니잖습니까
똘똘한 한채.. 이게 무슨의미가 있을까요 곰곰히 생각해보면
22/05/17 09:59
무리해서라도 자금 마련할 여력이 된다는 전제하에 최소 가치 하락이 없는 주거지에 "투자" 하라는 맥락 아닌가 싶습니다.
아무래도 평생 한 집에만 살기 어려운 경우가 많을테니까요.
22/05/17 10:17
살다보면 그 한 채를 팔아야 하는 상황이 왕왕 나오니까요..
잘 풀려서 - 더 좋은 집으로 가야 하거나 잘 안 풀려서 - 그 집을 팔아서 캐쉬를 만들거나 남들 오를 때 더 잘 오르고 남들 내릴 때 덜 내리는 집이 좋은거죠..
22/05/17 10:30
네 당연히 어차피 거주할집이면, 당연히 비싸고 좋은집이 좋은건 알죠
위에 있지만 당연히 멍청한 한채보다 낫구요 다만 위에도 또 나와있지만 '투자'라는 개념이 좀 이상하다는거죠 우리나라의 집이라는게 거주 + 투자의 두가지 목적을 가지고 있는데, 사실 한채 상황에서는 투자보다는 거주가 훨씬 큰 가치를 가지는것 아닐까요 종부세 논란이 나올때마다 아니 한채가지고 있는데 세금을 이렇게나.. 라는게 통용되는 나라에서, 하여간 뭔가 좀 기이하다는 생각이 듭니다
22/05/17 13:12
1) 거주한다고 해서 (거주의 가치가 우선한다 해서) 투자의 가치가 없어도 된다는 건 아니고.. (둘 다 높은게 당연히 좋은거고 똘똘한거죠..)
2) 거주하기 좋은 집와 투자하기 좋은 집이 완전히 독립적인 팩터가 아닙니다. 한적한 곳에서 전원 생활을 하는 것을 좋아하시는 것이 아니고서야 살기 좋은 집이 결국 오르는 집이에요.. 보통은 여자들이 그 살기 좋다는 요소를 캐치하는 힘이 높아서 (혹은 보편적인 가치들을 잘 캐치해서) 집 고를 때에는 여자말 들으라고도 하죠. 썪어빠진 은마아파트도 가격이 잘나가는 건 언젠가 재개발이 될 거라고 믿어져서이기도 하지만 자식의 교육을 위해 거기 살고 싶기 때문입니다..
22/05/17 14:41
아 그러니까 말씀하신부분을 저도 100% 압니다
그런데 제가 기이하게 느끼는건 코에걸면 코걸이, 귀에걸면 귀걸이가 되는 사람들의 말과 포지션이라는 겁니다 은마아파트 말씀 잘해주셨는데 뭐 은마아파트만 교육이 좋을수는 없잖아요 그옆에 있는 아파트도 같은 학군인데, 그럼에도 은마가 가격이 좋다는건 결국 재개발이라고 봐야하지않나? 이런말인거죠. 이해가 가시려나요
22/05/17 14:46
은마보다 은마 옆 아파트가 더 비싸요. 은마는 살기가 매우 불편해서.. 은마가 유명한건 단지가 매우 크고 재건축 이슈가 걸려서 그렇지 대치동에서 제일 비싼 아파트가 아닙니다.
22/05/17 15:57
선생님 하시는 말씀을 점점 더 이해하기 힘들어지고 있습니다.
첫 번째 글에서는 ... "집의 가격이 오른들 현금으로 바뀌는 게 아닌데 똘똘한 한 채가 무슨 의미가 있냐" 고 하시기에.. --> 그 한 채를 다른 가치와 바꾸어야 할 순간이 올 수 있기에 구매할 거면 똘똘한게 의미가 있다. 고 말씀 드렸었고... 두 번째 덧글에서는 "투자보다 거주가 더 큰 가치를 갖는 것이 아니냐" 라는 말씀을 하시기에 --> 투자와 거주가 독립적인 요소가 아니다. 거주 가치가 높은 집이 투자 가치가 높은 집이다 라고 말씀 드렸습니다. 그런데 세 번째 덧글에서는... 교육이 은마아파트만 갖는 가치냐. 그 옆 아파트도 같은 학군인데 은마아파트 가격이 높은 건 재개발 때문이지 않냐 고 하시네요.. 전체적으로 하고 싶으신 말씀이 무엇이신지 잘 모르겠습니다. 제가 이해를 잘 못하는 것 같은데 전체적으로 하고 싶으신 주장이 무엇이신 지 한 번 정리해주시면 감사할 것 같습니다. 세 번째 덧글에만 포커싱해서 말씀드리자면 은마 아파트는 그 근처 그 연식 그 단지라 그가격이지, 그 근처(학군을 공유하는)에 새 아파트는 은마보다 훨씬 비쌉니다... (래미안 대치 팰리스 라던가..) 은마가 가격이 좋은건 결국 재개발이지 않냐 - 라고 하셨는데, 그 입지에 그 대단지에 그 가격밖에 안 되는 건 결국 재개발이 아직 안되서. 라고 반대로 말씀 드려보고 싶네요.. (지금 은마 30평이 24억, 래대팰 34평이 32억쯤 나오는데, 은마가 재개발되면 동형대비 래대팰보다 훨씬 비싸겠죠.. 단지도 크고, 큰길에 붙어있기도 하구요..)
22/05/17 19:16
지금 회색사과님이 말씀해주시는게 지금 한국사회의 일종의 상식이죠
은마 30평이 24억, 레미안 34평이 32억인데, 은마는 그연식 그단지라 그 가격일뿐이다 라는게요 그런데 그 상식을 조금 걷어내고 생각해보면 은마아파트가 그 가격인게 사실 말이 되는걸까요? 자동차로 치면 포니 (재개발될 차)와 에쿠스가 있는데. 포니가 그정도 가격인게 이러이러해서 그정도 가격일뿐이다- 라고 말하는게 우리나라 부동산 시장의 상식이라는 안경을 벗고 한번 보면 되게 이상한거 아니냐- 라는 일종의 환기성 댓글이라고 봐주시면 됩니다
22/05/17 20:22
(수정됨) 무슨 소리에요. 은마 아파트가 그 가격인건 대지지분, 즉 땅 값 때문인거고 건물 가격이 싸서 대지 면적이 넓은데도 가격이 낮은 겁니다. 포니와 에쿠스 비교가 아니라 (포니 + 현대차 지분) vs (에쿠스 + 현대차 지분) 이런 식으로 비교해야죠. 심지어 포니 쪽의 현대차 지분이 더 많은 거고요. 이상하게 보려고 비유를 이상하게 만들지 마세요. 은마 아파트 가격은 이상한 게 아닙니다. 아파트 가격이 땅값 대부분에 건물은 헐값인 거에요.
처음엔 은마 아파트가 주변보다 비싸다고 주장하셨다가 비싼 게 아닌 걸 지적하니까 비싼 이유를 만들면서 꼬이신 것 같은데 그냥 처음에 잘 모르셨다는 걸 인정하면 끝날 일입니다.
22/05/17 21:37
몽키매직 님// 이것보세요 바로 이렇게 된다니까요 크크 몽키매직님이 말씀하시는게 바로 '투자' 가격으로만 보는 시각이죠
그런데 말입니다 몽키매직님. 사람은 현대차 지분을 타고 고속도로를 달릴수없잖습니까 대지지분위에 사람이 살수있는게 아니에요 아파트가 왜 존재합니까? 주거를 말하는게 뭐가 '비유를 이상하게 만드는' 걸까요? 지금 말씀하신 투자부분을 재외하고 건조하게 주거만 놓고보면 진짜 기묘하지않나? 비슷한 학군 (위에 다른분이 교육말하셨죠?) 인데 주거로써의 가치는 비교가 안되는데 그 가격인게 왜겠습니까? 제가 왜 주거와 투자의 기묘함에 대해서 말했는지 다시한번 잘 생각해보세요 그리고 그 한국적인 상식에서 요소들을 지우고 사고해보세요. 그럼 이해가 가실겁니다 물론 제가 그 요소를 지워보라는거지. 이렇게 해라 저렇게 해라 라고 하는건아니에요 투자는 악이다. 이런뜻으로 하는말 아니니까 걱정은 하지 마시구요 (이건 염려되서 드리는 사족입니다 )
22/05/17 21:49
(수정됨) Gunners 님//
아니 재건축 투자 기대값 을 이야기하는 게 아니라고요. gunners 님이야 말로 제 말을 이상하게 해석하시는 거죠. 거기는 그냥 땅 값이 비싼 거지 재건축하면 삐까뻔쩍할 거라 투자 가치가 높아서 비싼 게 아니라고요. 주택에서 어느 요소가 비중을 많이 차지하는지는 그냥 단지마다 다른 거고 주택은 차와는 달리 땅값이 메이져라 포니를 타고 싶은데 현대차 지분을 같이 사야되는게 아니라 현대차 지분을 샀는데 포니를 끼워주는 상품이 있고 에쿠스를 끼워 주는 상품이 있는 겁니다. 그 현대차 지분 비유하니까 마치 주식처럼 느껴져서 투자처럼 생각하시는 것 같은데 이 경우에는 현대차 지분을 사용하기 위해서 구입하는 겁니다. 현대차의 미래 가치고 뭐고 지금 당장 현대차 지분을 이용해야 되기 때문에 사는 거라고요. 대지지분 위에 사람이 살 수 없다는 말이 틀린 말이에요... 대지지분 위에 사람이 살고 있는 겁니다. 주거의 가치에 가장 중요한 위치를 왜 주식 같은 단순 투자가치처럼 생각하나요;, 거기 사는 사람들 위치 때문에 거기 사는 거에요... 기묘할 거 없습니다. 전세계 어느 대도시나 마찬가지에요. 서울보다 더 비싼 도쿄나 런던 도심에는 훨씬 기묘한 주거형태가 존재하고 그게 '주거로서 별로' 라고 생각하는 건 gunners 님 생각이지 거기 사는 사람들은 그렇게 생각 안해요. 대치동 집 값이 비싼 건 미래가치 투자가치 그런 게 아니라 거기에 사는 게 편하니까 수요가 많아서 가격이 비싼 겁니다. 은마는 그나마 건물 값이 헐 값이라 거의 땅 값만 받는 셈이라 그동네에서는 싼 겁니다.
22/05/17 09:20
뭐 대구에 평생 살거면 몰라도, 나중에 이주예정이면 손해가 크겠죠
이래서 사람들이 서울집 보유 유지하고 세들어 사는군요 그러니 서울집값은 더 오르고
22/05/17 09:20
대구집값얘기나오면 종종보이던댓글이
"입지안좋은데가 떨어지는거고 오를만한데는 다 오른다" 였던거같은데 진짜 물량앞에 장사없는건가요;;
22/05/17 09:20
제가 근 3년동안 한번도 집살까 고민하는 지인들에게 망설이지 말라고 했는데 지금은 살필요 없다고 말합니다.
지방은 하락할 것이고 수도권도 외곽은 조정받을 확률이 큽니다. 하지만 서울 중심지와 학군지는 큰하락은 없을 거라 생각하지만 만약 하락한다면 여유되시는 분들은 기회를 노려보세요.
22/05/17 09:37
부동산 광고 회사 다니는데 작년 재작년 대구에 현장 엄~~청 많이 했습니다
대구에 후분양건들도 꽤 있는데 진행한 시행사들 힘들어 하더라구요
22/05/17 09:38
하락이 있겠지만 그래도 수성구야 학군빨로 앞으로 어느 정도 버틴다고 생각합니다. 문제는 이외 지역입니다.
특정 동네를 언급하긴 그렇지만 최근 신축 아파트 주요 지역이 이 쪽인데...... 달성군(현풍구지논공) 북구(대구역에서 달성공원라인, 칠곡 안 쪽) 달서구(두류-감삼-죽전라인) 서구(서대구역) 누가 그 돈 주고 저 동네를 갑니까. 분양 신축 준신축 구축 할 거 없이 애초에 말이 안 되는 가격이었죠.(그돈씨 크크크) 저금리, 유동성 등에 업고 전국적으로 오른 것 뿐이죠. 자산 가치를 생각한다면 좀 더 보태서 수성구 들어가거나 수도권 가야죠. 개나소나 할 거 없이 재건축, 재개발한 게 원인입니다.
22/05/17 10:59
서재 그 촌구석 일반분양가가 3억이러고 있는거 보고 기가 안차서 원 크크크
오피스텔은 분양 신청 한 사람도 잔금지급 포기 많이 하고 있더군요. 들어가면 돈 묶이는거 확정.. 그나마 칠곡 바깥쪽은 근린시설이라도 잘 채워져있어서 주거환경은 괜찮은데 그것조차 없는곳들은 도대체 무슨 깡인지..
22/05/17 09:42
이걸 박살로 보기에는.. 여기는 애초에 적정가를 11억 내외로 봐야합니다..
지난 3년간 꾸준히 매가가 오르긴 했으나 다른 수십건의 거래는 9~11억까지가 바운더리로 보이고 14억이상 거래된 건은 딱 2건입니다. 점 두개보이시죠? 굉장히 튀는 가격입니다. 정상거래라면 삼성전자 9만 5천원에 산 셈이고, 아니라면 양도세 방지용 업 계약이겠죠. 혹은 주담대를 많이 땡기기위해서라거나..
22/05/17 09:55
범3 다음에 이제 범2라는 말이 10년도 훨씬 넘었으니...
그래도 범어동에서 유일하게 남은 대규모 재개발 지역이라 친구도 30년 존버 중입니다 크크크크
22/05/17 09:45
대구 나온 게 10년 가까이 되어가는데 내 번호는 어떻게 알고 아파트 광고 문자를 왜 이렇게 보내는 건지
체감 상 올 해 들어서 빈도가 높아진 느낌인데 공급이 늘어났다고 하니 좀 이해가 가네요.
22/05/17 09:48
그래프를 보니 대충 11억쯤까지 대략적인 거래는 끝났고, 그 후에는 뜸하게 한두건 거래인데 15억 전후아파트를 사는 정도의 사람들을 걱정할 필요가 있나 싶습니다. 사실저정도 금액에 매수하신분들은 배가 아플지는 몰라도 버틸 수는 있는 사람들이어서요.
현재 내려온 가격에서 조금만 더 내려오면 매수를 고려해보는것도 좋다고 봅니다. 집이란게 저점을 잡는다는게 거의 불가능하고, 필요한 시기가 더 중요하다보니 무조건 기다리는게 답이 아니거든요. 또 사람 심리가 계속내려가는걸 보면 못삽니다. 오히려 조정장 다 끝나고 올라갈때 그때 이제 사야겠다란 마음이 드는데 그걸 기다리려면 10년이 될수도 있으니까요
22/05/17 09:50
부동산 사이클이 순환하는 건 당연한 이치죠
공급 부족 -> 집값 상승 -> 수요 상승 -> 공급 확대 -> 집값 하락 -> 수요 감소 -> 공급 축소 -> 다시 공급 부족 -> 집값 상승.... 부동산은 즉각적으로 제공할 수 있는 재화가 아니기 때문에 수요와 공급의 시간 차로 인해서 가격의 상승과 하락이 반복할 수 밖에 없습니다. 그런데 주택 가격이 하락하고 금리가 올라간다고 해서 파산하는 가계가 속출할 거라는 예상은 조금 뜬금없네요. 글쓴 분께서 그렇게 되길 바라시는 건 아닌가 라는 생각도 들고요. 보통 파산이라고 한다면 대출금 혹은 대출이자를 상환하지 못해서 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 정도가 되는 상황을 말하는데요, 부동산으로 인해서 가계가 파산에 이르는 경우는 거의 없습니다. 왜냐하면 대출을 감당하지 못하면 전세를 주면 되기 때문이죠. 살고 있는 집은 전세를 주고, 그걸로 어느 정도 대출을 상환한 후에 작은 집으로 옮기거나 감당 가능한 월세로 넘어가면 됩니다. 본인이 의지만 있다면 얼마든지 자산을 지킬 수 있어요. 게다가 금리가 어느 정도 올라 간다고 해서 대출을 감당 못 할 정도로 까지 가계에 부담이 되진 않을 겁니다. 과거 미국에서 발생한 서브 프라임 사태 때는 집 살 때 주택 가격의 90% 이상도 대출이 가능한 경우가 비일비재 했기 때문에 과도한 대출에 의한 이자를 감당하지 못해서 가계들이 파산했던 거구요, 우리나라는 주택 수요를 억누르기 위해서 대출 제한을 엄청나게 많이 걸었죠. 위와 같은 두 가지 이유로 인해서 글쓴 분께서 예상하시는 가계 파산이 속출할 일은 별로 없을 겁니다.
22/05/17 10:02
저도 동의합니다. 은행가서 대출을 하다보면 느끼는게 생각보다 대출의 벽이 굉장히 까다롭습니다. 까다로운 정도가 아니라 주탁담보 대출 40%라고 뉴스에 나오면 실제로는 이것저것 빠지고, 이사비, 세금등등 고려해서 30%로 생각하고 계획을 짜야합니다. 그러다보니 뉴스에서 나오는 영끌영끌이 주위에서 느끼는 주택구매자들의 온도와는 차이가 좀 있습니다.
집값이 14억이라고 하면 조정지역이면 9억까진 40%대출이되니 3.6억대출+남은 5억은 20%대출이니 1억대출하면 4.6억대출입니다. 실제로는 3억후반정도 대출되고, 세금등 감안하면 약 4억대출에 본인현금 11억으로 15억이 준비되야 살수 있는 상황시 나오죠. 현금 11억에 보유에 은행에서 믿고 4억대출해주는 신용도가 있는 사람이라는 결론입니다..걱정할 필요가 없어요
22/05/17 11:16
음...집값이 떨어지면 전세값도 많이 떨어진다? 일반적으로는 그렇지 않습니다.
수요와 공급의 측면에서 봤을 때 집값이 떨어지면 전세값은 상대적으로 적게 떨어집니다. 왜냐하면 시장에서 주택 가격이 하락한다고 인식하면 당연히 구매보다는 전세를 더 선호하게 되기 때문이죠. 그래서 주택 가격이 하락하는 시기에 전세 가격은 유지되거나 오히려 오르는 케이스도 꽤 많습니다. 이것이 바로 부동산 투자의 가장 큰 장점이라고 할 수 있는데요, 주택 가격이 하락하더라도 전세 수요가 상승하면서 전세 가격이 받쳐주기 때문에 다른 투자(주식, 코인 등)에 비해서 가격 방어가 잘되죠. 다만 대구의 경우에는 신규 공급량이 워낙 많기 때문에 집값과 더불어 전세값도 같이 떨어질 가능성도 높지만 그렇다고 해도 집값 하락율보다 전세가격이 더 많이 빠지기는 쉽지 않을 겁니다.
22/05/17 15:54
전세가격이 금리연관도가 더 높아서, 금리가 오르면 전세 대출 이자가 비싸지니까 전세 수요가 줄어서 전세 가격이 더 많이 떨어진다. 라고 주장하시는 건가요?
이건 부동산 시장에 대한 이해도가 전혀 없는 주장이에요. 금리가 오르면 전세대출 이자는 오르겠죠. 그래서 전세를 안 들어간다고 가정해봅시다. 그럼 주거는 어떻게 해결하죠? 금리가 오르면 전세대출 이자만 오르는 것도 아니고 주택 대출도 오를 텐데요, 전세보다 훨씬 부담되는 주택 구매로 갈까요? 아니면 전세대출 이자가 오르니까 월세로 갈까요? 금리 오르는데 월세는 안오르나요? 집주인들이 자선사업자가 아닌이상 당연히 월세도 오르죠. 길에서 노숙할 것이 아니라면 결국 사람은 주거를 해결해야 하고, 전세를 포기하면 매매 혹은 월세로 들어가야 하는데 금리가 올라가는 상황에서 전세가격만 많이 떨어질거라고 주장하는 건 너무 1차원적인 생각입니다. 기본적으로 부동산 시장은 금리랑 상관관계 자체가 거의 없습니다. 네이버에서 금리와 부동산 상관관계, 혹은 전세가격 상관관계 조금만 검색해보셔도 관련 자료가 수두룩해요. 대한민국 역사적으로 금리랑 부동산은 항상 별개로 움직였답니다. 내 인생의 주거를 확보하는 일은 굉장히 중요한 일입니다. 대충 뇌내망상으로 결론내리지 마시고 조금 더 진지하게 접근해보시길 바랍니다
22/05/17 16:08
금리가 오르면 주거 형태 중에서 전세가 가장 주거비용이 적게 들기 때문에 구매수요와 심지어 임대 수요 중에 월세 수요 일부도 전세 수요로 전환되서 전세 가격이 상대적으로 최후까지 방어됩니다. 그래서 아주 폭락장이 아닌 이상 집값만 떨어지고 전세가는 그대로거나 오르는 경우가 많아요. 빌라의 경우 집값보다 전세가가 비싼 경우들 있죠? 그게 그 결과물입니다. 금리가 오른다고 사람이 길거리에서 자는게 아닌 이상 구매수요와 임대수요 (전세 + 월세) 는 제로섬이고 하락기에는 결국 감소한 다른 쪽 수요가 전세로 몰려요. 이 제로섬 게임을 깨뜨리는 건 대량 공급 밖에 없고, 대구는 그나마 공급이 되는데 서울은 당분간 공급이 수요를 못 따라갈 상황이라... 당분간 (약 10년) 제로섬 게임입니다.
22/05/17 12:22
집 값 떨어지면 구매 수요보다 임대 수요가 많아져서 역으로 전세값은 덜 떨어지거나 오히려 오르는 경우도 있습니다. 그래서 하락기에는 갭이 작아져요.
22/05/17 09:53
오직 무한 물량러시만이 답이죠
근데 가계파산 간절히 바라시는거같은데 생각보다 금리 5% 6% 가도 파산 안합니다. 실제 내가 10억 15억 집 사는 사람이라고 생각해보시면 금리 좀 오른다고 해도 뭐.. 소비 좀 줄이면 감당 될 정도지 파산 절대 안합니다. 오히려 소비가 줄어서 진짜 밑바닥에 있는 서민들이 죽으면 죽었지 10억 넘는 집 사는 사람들은 금리 오른다고 파산 안합니다
22/05/17 09:55
뭐 전에도 나왔던 얘기 재탕입니다만 09년 대구 2만세대 미분양 시기나, 19년 부산 부동산 하락시기에도 똑같이 '이제 끝장이다'라는 외침이 끊이지 않았지만 현실은 바닥찍고 폭등이었죠...... 이런 얘기 하면 항상 나오는 반론이 '지금은 그 때와 다르게 대구(부산)에 성장동력이 없다 정말 끝장임' 이건데 '요즘 애들은 버르장머리가 없다'하고 비슷한 전통의 레파토리라고 봐서..... 아직 모른다고 생각합니다
22/05/17 10:02
근시일내 유동성 넘치는 시절이 다시 오기도 힘들고 더 문제는 인구수의 수직 낙하가 예정이라..
지방에서 예전같은 폭등세를 보기는 어렵지 않을까 합니다.
22/05/17 12:23
사실 폭락론이 지배적이던 그 때도 전 상승쪽에 배팅해 의미 없는 집값은 3배 이상 되었습니다.
제가 꼭 맞는다는 법도 없지만 그 때와 달리 지금은 우상향쪽에 배팅 못할 것 같습니다.
22/05/17 13:02
긴 텀을 두고 이야기 하면 현금 제외 자산은 대부분 다 우상향 하지 않나요?
전 10년 정도 짧은 기간을 생각하고 말씀 드린거고 지방은 인구 문제로 우상향이 힘들지 않을까 생각합니다.
22/05/17 13:15
지방이라고 다 똑같지 않습니다.
대구같은 광역시는 큰 문제 없다고 생각합니다. 10년이라고 이야기하시니, 10년후 대구 부동산 가격은 지금보다 더 올라있을겁니다. 지금처럼 공급이 또 많은 시기라면, 조정받을수는 있겠습니다만, 이런건 결국 시간이 해결해줍니다
22/05/17 13:39
인구 많고 일자리 많은 광역시 안에서도 입지가 좋은곳은 말씀처럼 장기 우상향 할 여력이 있겠죠.
다만 대구가 그럴수 있냐라고 하신다면 전 자신이 없네요.
22/05/17 10:01
제가 사는곳 딱 3년 사이 거의 2배 가까이 아파트 가격이 올랐습니다. 지방이라 2~3억 아파트가 5억 찍는거 보고..
인구도 계속 줄어드는 추세이고 외곽부터 아파트 서서히 공급이랑 외지인 투기성 가격 올린 느낌도 있어서 관망중입니다. 그런데 아내는 여기서 몇억주고 살거면 돈을 더 모아서 서울이나 수도권 집 분양을 이야기 해서.. 그게 정답이라고는 생각 합니다. 흑흑..
22/05/17 10:03
아파트 원자재가가 많이 올라서 재건축도 호재가 아닌 상황이니 분양 기다리지마시고, 살고싶고 여력되는 수도권 구축사시길 바랍니다. 당분간 하락세일듯한데 분양 기다리다가 놓치실까봐 노파심에 댓글다네요.
22/05/17 10:01
2009년 분양 수도권 아파트들이 미분양 속출하면서 2011-2년 입주시기에 30프로 할인 분양 많이 했습니다.
(그때 미사를 잡았어야했는데 흑흑) 대구 신규 분양 아파트들이 11억 정도에 분양되고 있고, 30프로 할인하면 7.7억이에요. 그렇다면 수성구 아파트들도 보수적으로 그 정도는 유지할거라 생각합니다(신축보다 입지) 그리고 2019년 이전엔 실제로 6-7억 했었고 업자들이 많이 붙었는지 거래취소 작업한것도 보이네요. 작년 거래량이 엄청 많았던건 아니라 꼭지에 사서 고생할 사람은 많지 않을듯합니다.
22/05/17 10:14
30% 깎인 거래가격은 윗분말대로 증여성 거래일 수 있죠.
실제 거래라면 20년 6월 이후 매수한 3명이 물리셨군요. 일단 대출로 매수규제를 한 상태인데 공급까지 많으니 기존 주택가격이 빠지는 거야 당연한데.. 그렇게 대곰황이 온다거나 이런 생각은 안드네요. 일단 대출액이 크지 않고.. 자가 유형의 사람들은 사팔사팔 안하고 평균 10년 거주하는데 10년 뒤 가격이야 뭐..
22/05/17 10:21
전세 대출 빼면 최근 대출 규제 전에도 살벌하게 대출이 됐던건 아니라 뭐 물리신 분들은 그냥 사시면 되죠.
짜증이야 나겠지만 개인적으로 스트레스 관리만 잘 하면 별일 없을 듯. 사실 대구에 은행 대출 더하기 진짜 영끌하신 분이 있기나 할까 싶기도 하고요. 수도권이나 서울 변두리 지역이 저렇게 떨어지면 진짜 곡소리 날 수도 있을 것 같네요.
22/05/17 10:49
대구는 지금 지역 규모에 비해서 공급이 확 집중된 거라 내리는게 당연하죠
공급폭탄에 장사 없습니다. 얼마 전 과천도 다른 곳 다 난리 날때 혼자 안정세였고, 얼마 전 헬리오시티 분양 때도 한동안 안정되었었죠 좀 더 장기적으로 대구라는 도시에 미래가 있느냐? 로 따져서 앞으로도 어떨지를 고민하는건 능력 밖이라 모르겠지만, 당장 공급폭탄이 떨어지면 내리는게 당연합니다 그건 그거고, 저 그래프에선 확 내려간게 1개 뿐이라, 증여 용으로 가족에게 3억 깎아서 판 건지 감별이 어렵네요
22/05/17 11:12
수도권은 공급이 없고... 다른 지역에서 빠져나가는 인구가 계속 유입되는 구조라...
결국 답은 공급 + 지방 분산인걸 모두가 알고 있긴 하죠. 그걸 안했으니...
22/05/17 11:16
공급이 많았기에 일시적으로 떨어진 것일 수도 있습니다
5년 전 공급이 집중되었던 창원이 일시적으로 하락 했으나 그 물량 다 소화하고 다시 상승했습니다
22/05/17 12:24
(수정됨) 서울은 대출을 심하게 조여놔서 금리 영향이 적고, 공급 밀려 있고 단기간에 유의미한 공급은 없을 예정이라 장기간 보합세가 올 것이라는 게 일반적인 전망입니다. 상승 압력으로 작용하는 임대차법도 그대로인 상황이라 임대료가 쉽게 떨어지지 않을거라, 주택 관련 대출 때문에 집을 파는 시나리오가 유의미하게 많이 나오기 어렵습니다. 이전 정권에서 만들어 놓은 환경이 서울 집값을 여러 방면에서 방어해주고 있어서...
22/05/17 17:30
수요나 공급의 문제가 아닙니다. 관심있으시면 알겠지만. 미국금리가 올말까지 3에서3.5퍼 까지 올린다고 하죠. 그럼 한국금리가 디커플링할 일은 없습니다. 따라서 올라가구요. 지금 전담대 2.5퍼 3퍼에서 받은분들. 6 7퍼까지 따라 올라가면. 강북쪽 영끌로 집 사신분들은 감당 안됩니다. 4억 대출 받았으면 매년 2천만원 이자인데. 집팔아서 대출청산 할려는 분들나오죠. 강남쪽 정말 부유한 분들이야. 굳이 가격 내리면서 내놓진 않겠지만 강북쪽은 힘들죠. 물론 당장이야기는 아닙니다. 올해말 내년 초 부터 하락세 보일거란 이야기 나오구요.
22/05/17 18:27
(수정됨) 영끌 대출이 얼마나 나오는지 아시나요? 애초에 4억 대출하고 dsr 기준 안에 들었던 분들은 금리 2배로 올라도 버티는데 전혀 문제 없어요... 애초에 연 2천이 부담스러운 사람은 대출이 4억 근처도 안나옵니다. 4억 대출 금리 4% 기준 30년 원리금균등상환 dsr 40% 턱걸이가 연 수입 5800만원입니다 (3% 기준은 5100만원). 계산상으로 이 사람이 도저히 못 버틸 금리는 15% 인데 여기까지 갈 가능성도 낮고 그 전에 이미 전세를 놓아서 해결하겠죠... 저건 가장 극단적인 영끌인 케이스고 보통은 은행 대출 심사에서 저렇게까지 안해줘요. 턱걸이가 5800 이면 대충 6500-7000만원 연 수입 되어야 4억 대출이 나온다는 얘기입니다. 상환 기간을 10년으로 줄이면? dsr 40% 턱걸이가 연 수입 1억 2200만원이네요. 지금 규제가 상환능력에 비해서 대출이 어이 없을 정도로 조금밖에 안나와요. 연 7000 버는 사람이 대출연이자가 1000 에서 2000 으로 올랐다고 집을 팔것 같아요?
대출 규제 때문에 금리의 부동산에 대한 영향이 최소화되어 있습니다. 일본 부동산 버블이나 미국 서브프라임 사태와는 상황이 전혀 달라요. 이건 대출 상담 한 번만 받아봐도 알 내용인데 부동산 시장에 발 한 번 담궈본 적 없는 사람들이나 금리 얘기하죠.
22/05/17 19:57
뭐 저도 잘 모르니까...그냥 유튜브 하나 링크할게요..
https://www.youtube.com/watch?v=S7bpFniP_rk
22/05/17 20:06
어엌 김영익 크크. 이 분 유명하죠. 안 좋은 의미로...
권위에 기대실 요량이라면 좀 신뢰받는 분을 모셔오셔야... 그리고 진지하게 저 사람 말 믿고 투자하시겠다면 전적을 먼저 찾아보세요. 주식판에서 반대 방향으로 신들리셨는데 이제는 부동산 관련 코멘트도 하시나보네요.
22/05/17 21:11
오늘 삼프로 보면서 .. 나와서 링크 단거고.
최근에 투자관련. 모든 매체에서 부동산 하락을 예상하는데. 실제로 지표로도 하락세구요. 뭐 내년 후년쯤 보면. 누가 전문가인지는 알수 있겠죠.
22/05/17 21:26
기본적으로 하락장 이야기하는 건 전국, 즉 지방 집값 하락이고 서울 집값 하락 이야기하는 사람은 드뭅니다. 서울은 장기 보합 예측이 많아요... 이 중요한 걸 대충 같은 걸로 퉁치시면 안되죠;
22/05/17 23:25
(수정됨) 모든 매체에서 부동산 하락을 예상한다는데, 그 매체들이 어딘지 알고 싶군요.
제가 보는 부동산 전문가들 대부분은, 하락 이유가 없다고 하는데요? 위에 올려주신 금리인상에 따른 가격하락은 근거가 너무 빈약합니다. 과거 서울/부산/대구를 비교해보면 알겠지만, 금리상승과 연관없이 지역별 가격 흐름은 전혀 달랐어요.
22/05/17 11:52
(수정됨) 결국 금리도 수요 공급 모두애 관여하는 변수 중 하나고
재화인 이상 gross 수요 공급을 보면 되믄데 이악물고 공급해도 가격 안 내려간다, 투기꾼이 다 가져간다 등등 K-경제학을 하던 분들은 다 어디가셨을까요 라고 적었지만 그분들은 이젠 폭락기우제 지내던걸 봐서 거참... 근데 대구는 예전부터 과다공급 얘기 나왔지만 문제는 서울은 상황이 달라서 둔촌도 나가리에 원자재에 그저 헬 예정
22/05/17 12:07
(수정됨) 그건 그렇고 많은 사이트 돌아다니시면서 대구 부동산 글만 쓰시고 폭락에 영끌이 어쩌고 파산 속출 하시던데 생각만큼 그런 일은 안 일어 날 겁니다
대출규제를 뇌절 또절 라이키리 수준으로 해놓는 바람에 은행이 쳐주는 영혼값이 대체로 싸서요
22/05/17 12:15
[수익을 당연하게 여기는 생각은 주가가 큰 폭으로 하락하면 확실히 치유된다.]
주식시장 3개월 전 모습 보는 거 같은 기분이 드네요... 다들 국장은 가도 미장은 문제 없다고 굳게 믿었죠...
22/05/17 13:18
구글링 잠시 해보니 클리앙, 펨코, 심지어 일베까지 다 쓰고 계시네요. 아이디도 똑같고.. 내용도 똑같고
이 쯤되면 목적성이 의심된다고 봐야죠.. 라이트하우스 구독자신가..
22/05/17 14:07
지금이 고점이라곤 생각 안하는데, 막상 내려가기 시작하면 최경환처럼 가격방어 위한 정책은 안했으면 좋겠어요. 결국 몇년 딜레이로 폭등을 만드는 뻘짓이라...
22/05/17 14:45
완공되어서 공급이 시작되건 10년이 넘어가는데 지속적으로 꾸준한 우상향중이었죠. 지금도 공급이 넘쳐날 예정이지만 결국 재개발하면서 오른시세대로 분양하고 거래가 되죠.
집이부족하면 부족한대로 시세가 오르고 온갖지역 재개발해서 공급하면 재개발했으니 시세 올랐죠. 지금이야 경상도권 부자들이 유입되면서 시세가 유지되는데 이 유입도 없어지고 서울로 젊은층들 다 올라간 이후엔 어떻게 될지 궁금합니다.
22/05/17 15:22
범4만3 이 최대한 버티고는 있지만 확실히 분위기가 바뀐 건 사실입니다.
만촌3동 신축인 만촌 자이르네 대규모 미달 사태보면 말 다했죠. 단지호가는 계속 버티기 중인데 부동산에서도 사라는 말을 못합니다.
22/05/17 16:06
대구 부동산 소유자들에게는 미안한 얘기지만 지금도 비싸다 생각합니다
강북 아파트랑 가격이 비슷하거나 오히려 비싼데가 허다하던데 종합적으로 볼때 직업 등의 이유로 대구에서 살아야만 하는 이유가 있는게 아닌 이상 비슷하거나 싼 가격에 서울 사는게 낫다고 생각해요 수성구의 교육열도 강북에서 대치동 학원 보내는 식으로 커버 가능합니다
22/05/17 16:35
몇몇 댓글은 몇 주전에 보던 미국 주식 이야기랑 똑같네요 장기적으로 우상향 하는건 맞습니다 근데 그게 복구 되는 과정이요? 엄청 고통 받을겁니다
22/05/17 17:51
원글)
저에 관한 이러저러 댓글이 있군요 증여 아니냐? 그냥 분위기가 그래요. 다 다운됐습니다. 바이럴 아니냐? 근데 부동산 내려간걸로 무슨 바이럴을 하죠..? 여러 대형 커뮤에 거의 다 썼습니다. 근데 일베는 뭐죠; 일베는 제가 아닙니다. 파산가계가 많이 나오지 않을꺼다. 파산하는 가계 비율이 전체 대한민국 가계 비율로 보면 미미하겠지만, 이 가게들이 다시 물량을 뱉어내니까요. 이 물량이 저는 굉장히 파괴력있다고 생각합니다. 특히나 대구는 가계부채 비율이 타지역 대비 매우 높습니다.
22/05/17 19:15
확실히 대규모 공급은 집값을 억제하는 효과가 있는 것 같습니다. 덧붙여 금리에 대해서는 금리가 오르면 이자 부담이 커지고 영끌족들이 고통스러워지는 건 맞습니다만, 주택담보대출 정도 받은 1~2주택자들이 이자 부담 때문에 파산 까지 가는 경우는 드물다고 하더군요. 금리 부담으로 파산하는 경우는 대출 받은 돈으로 사업을 하거나 다른 곳에 굴리다가 이자 감당이 안 되는 경우이고, 실거주자들이 파산 하는 경우는 극히 드물 거 같습니다. 안 좋은 말로 우리 나라 집 살 때 대출 규제 너무 팍팍하다고 하는데, 다른 말로는 집 살 때 대출이 너무 건전하다는 말이기도 하거든요.
22/05/17 20:28
다주택자들의 종부세를 피하기 위한 급매입니다.
6월 1일이 종부세 기준일인데 그 전에 팔아야 종부세가 대폭 줄어들기 때문에 급매를 내놓은 것입니다.
22/05/17 20:29
부동산이 부동산과 관련된 금리만 놓고 보는게 아니라 그 이자 납부하는 사람들한테도 연관시켜서 볼때, 하락론자들이 이야기하는 장기 경기 침체가 오면 문제가 달라지겠죠. 생각보다 건실한 대기업에 근무하는 사람들보다 중견이하 기업들에서 일하는 분들이 많고, 자영업자 비중도 무시할 수가 없는 수준이죠.
22/05/18 10:06
집값하락은 피할 수 없는 현실이고, 임대수요가 늘면서 깡통아파트(매매가와 전세가의 역전) 나올 때쯤 구매하면 됩니다.
지금까지 계속 그래왔어요.
|
||||||||||||
